房地产市场调研是上海市房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和高校研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。 

本次调研以分析2020年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出对于2020年上半年市场形势的看法和下半年市场走势的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。

 

一、2020年上半年上海房地产市场的基本情况

（一）土地供应

2020年上半年，全市共出让国有建设用地使用权873.2公顷，比上年同期（以下简称同比）增加2.5%。其中居住用地306公顷，同比增加8.6%；商服用地163.3公顷，同比增加63.3%；工业用地403.9公顷，同比增加195.5%。

（二）房地产开发投资

2020年上半年，全市完成房地产开发投资2014.54亿元，同比增长7%（全国房地产开发投资62780.21亿元，同比增长1.9%），增幅回升3.4个百分点；其中住宅投资1037.99亿元，同比减少0.1%，增幅回落4.2个百分点。

 

（三）房地产开发建设

2020年上半年，全市商品房施工面积13693.21万平方米，同比增加6.9%；其中住宅施工面积为6808.72万平方米，同比增加6.3%。新开工面积1707.54万平方米，同比增加27.5%；其中住宅新开工面积879.19万平方米，同比增加32.7%。

2020年上半年，全市商品房竣工面积1187.52万平方米，同比增加4.2%，增幅回升32.5个百分点；其中住宅竣工面积674.07万平方米，同比增加4.4%，增幅回升31.6个百分点。

（四）商品房销售

2020年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）644.43万平方米，同比下降12.6%（全国商品房销售面积69403.68万平方米,同比下降8.4%），增幅回落13个百分点。其中商品住房销售543.19万平方米，同比下降7.7%，增幅回落9.6个百分点。

2020年上半年，全市存量房（二手房）成交面积为898.95万平方米，同比下降12.4%，增幅回落29.5个百分点。其中住宅成交764.02万平方米，同比下降11.9%，增幅回落50个百分点。

（五）住房价格

2020年上半年，全市商品住房平均销售价格36486元/平方米，同比上升8.9%，其中市场化商品住房平均销售价格59364元/平方米，同比上升7.8%。二手住房平均成交价格38761元/平方米，同比上升0.8%。

（六）房地产金融

2020年6月末，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额22994.19亿元，同比增长7.3%，增幅回落1.1个百分点。其中

人民币个人住房贷款余额14540.95亿元，同比增长6.79%；人民币房地产开发贷款余额6808.76亿元，同比增长8.68%。

 

二、2020年上半年上海房地产市场的政策环境

2020年上半年，中央政策层面仍然延续了“房住不炒，因城施策”的主基调，一方面“房住不炒”已成长期国策，上半年国务院、银保监会、中国人民银行等政府及相关职能部门发文十余次，强调“房住不炒”的主基调。另一方面“因城施策”则给地方政府留下了操作空间，各地政府可以根据实际情况针对性地调整政策走向，更好地落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标。受新冠疫情影响，为缓解企业和市场的压力，中央和地方政府政策多管齐下助力纾困。央行释放流动性，帮助企业缓解资金压力。三次降准，累计释放长期资金约1.75万亿元；两次下调LPR，五年期以上LPR累计下降15个基点。住建部发文推动企业复工复产。各地政府则在土地交易和商品房市场交易政策方面为企业减压，土地政策方面主要是取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限等措施。上海、苏州取消了土地出让中的一些限制性措施，提升企业开发收益；西安、南昌、江门等地降低了土地竞买保证金，减轻企业资金压力。房地产交易方面主要是放宽预售标准、适度放松限价、购房及契税补贴、公积金政策调整等措施。苏州、无锡等地市房地产项目降低了申请预售的标准；宝鸡、南宁、乐山等地调整了公积金的提取政策。但这些纾困政策强调托底而非刺激，对出台降低首付比例、放松限购、取消限售等刺激需求端政策的城市仍然保持高压。广州、济南、荆州等11个城市出现放松调控政策“一日游”。

（一）房地产有关政策

1、2月26日，住房城乡建设部印发《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作》的通知（建办市〔2020〕5号）。通知共四条：一、牢固树立大局意识，有序推动企业开复工。（一）分区分级推动企业和项目开复工。……。根据本地疫情防控要求，开展企业经营和工程项目建设整体情况摸排，加强分类指导，以县（市、区、旗）为单位，有序推动企业和项目开复工。……。（二）切实落实防疫管控要求。……。（三）加强施工现场质量安全管理。……。二、加大扶持力度，解决企业实际困难。（四）严格落实稳增长政策。地方各级住房和城乡建设主管部门要会同有关部门建立企业应对疫情专项帮扶机制，认真贯彻落实国家有关财税、金融、社保等支持政策，指导企业用足用好延期缴纳或减免税款、阶段性缓缴或适当返还社会保险费、减免房屋租金、加大职工技能培训补贴 等优惠政策。……。（五）加强合同履约变更管理。疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。地方各级住房和城乡建设主管部门要引导企业加强合同工期管理，根据实际情况依法与建设单位协商合理顺延合同工期。……。（六）加大用工用料保障力度。……。（七）切实减轻企业资金负担。加快清理政府部门和国有企业拖欠民营企业账款，建立和完善防范拖欠长效机制，严禁政府和国有投资工程以各种方式要求企业带资承包，建设单位要按照合同约定按时足额支付工程款，避免形成新的拖欠。……。三、加快推进产业转型，提升行业治理能力。……。四、加强组织领导，落实监管责任。……。

2、3月12日，国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》（国发〔2020〕4号）。《决定》共三条：一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起，按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款规定，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第四款规定，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起，对《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。三、有关要求。各省、自治区、直辖市人民政府要按照法律、行政法规和有关政策规定，严格审查把关，特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地，切实保护耕地，节约集约用地，盘活存量土地，维护被征地农民合法权益，确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”。各省、自治区、直辖市人民政府不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。……。

3、4月9日，中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。《意见》提出推动超大、特大城市调整完善积分落户政策；深化国有企业工资决定机制改革；建立健全城乡统一的建设用地市场等。《意见》还指出，要引导市场主体依法合理行使要素定价自主权，推动政府定价机制由制定具体价格水平向制定定价规则转变。

4、5月22日，全国两会在北京召开。《政府工作报告》中与房地产有关的内容主要有三点：一、稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。创新直达实体经济的货币政策工具，务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行。二、深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。三、新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

5、1月10日，上海市人民政府发布关于修改《上海市共有产权保障住房管理办法》的决定（沪府令26号）。《办法》规定，非本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的，可以申请购买共有产权保障住房。 同时，新修订的办法规定，取得不动产权证未满 5 年，有下列情形之一的，应当腾退共有产权保障住房：购房人或者同住人购买商品住房，不再符合住房困难条件的；购房人和同住人的户口全部迁离本市或者全部出国定居的；非本市户籍购房人和同住人的居住证全部被注销，但因户口迁入本市导致的除外；购房人和同住人均死亡的以及市人民政府规定的其他情形。根据办法，非本市户籍家庭需要同时符合下列条件的才可申请本市共有产权保障住房，包括持有《上海市居住证》且积分达到标准分值（120 分）；在本市无住房，且在提出申请前五年内在本市无住房出售或赠与行为；已婚；现工作单位应当在提出申请所在地注册连续满一年，且在实际缴纳社会保险或个人所得税的单位连续工作满一年。但在同一个区内两个及以上实际缴纳社会保险或个人所得税的单位工作，且累计工作满一年的，可以提出申请；在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满 5 年；3 人及以上家庭人均年可支配收入低于 7.2 万元（含 7.2 万元）、人均财产低于 18 万元（含 18 万元）；2 人家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于 8.64 万元（含 8.64 万元）、人均财产低于 21.6 万元（含 21.6 万元）。

6、2月13日，上海市规划和自然资源局印发《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》（沪规划资源用〔2020〕42号）。《政策》共三条：一、保持土地市场交易平稳有序。……。二、消除疫情对合同履约的影响。1.调整土地价款缴付方式和期限。受疫情影响，未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的，不作为违约行为，不计滞纳金和违约金，受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付，疫情解除后签订补充出让合同调整土地价款缴付方式和期限，交地时间相应顺延。2.顺延开竣工和投达产履约时间。土地出让合同关于开竣工、投达产的履约时间要求根据疫情自动顺延，可在疫情解除后通过签订补充出让合同调整履约时间，也可以在竣工验收时直接按顺延后的履约时间予以核验。3.履约监管时充分考虑疫情影响。在全生命周期履约监管时，对因疫情影响造成产业绩效等指标不达标的情形，应予充分考虑，免除相应违约责任。疫情期间暂不开展实地履约巡查。三、支持企业恢复生产和发展产业。1.免除疫情期间的用地费用。企业以租赁方式（含先租后让）从政府或国有企业取得的产业用地，免除疫情期间的土地租赁费用，各区可以根据疫情具体确定免租期。2.降低产业用地成本。产业用地地价实行底线管理原则，工业用地出让起始价不低于全国工业用地出让最低价，研发用地出让起始价不低于本市研发用地基准地价。3.鼓励企业盘活存量资源投资兴业。存量工业用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。支持利用划拨土地上的存量房产发展各类线上运营的新业态新模式，土地用途和权利人、权利类型暂不变更。4.加强服务推进政策落地。……。

7、4 月 22 日，上海市人民政府办公厅印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知（沪府办规〔2020〕3号）。共四条：一、推进重大项目开复工（一）加快在建项目有序复工。对具备复工条件的项目做到应复尽复。……。二、扩大政府有效投资。……。（六）加快土地出让收入安排和使用。疫情防控期间，对急需用款的旧改项目先行预拨100亿元资金。加快启动市、区联手土地储备项目和新一轮市、区联合旧区改造项目。……。三、激发社会投资活力。（九）保持土地市场交易平稳有序。……。（十）加快经营性用地出让节奏。夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量，按月动态细化。实施差别化土地交易管理，针对不同出让方式，采取差别化入市管理，有序高效推进。（十一）加快推进城市更新。存量工业用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。坚持公共交通导向发展模式和区域总量平衡，研究优化住宅和商办地块容积率，提升投资强度。支持利用划拨土地上的存量房产发展新业态、新模式，土地用途和权利人、权利类型在5年过渡期内可暂不变更。（十二）减轻房企入市成本压力。2020年开工建设的住宅项目应缴纳的城市基础设施配套费，可在首次取得建筑工程施工许可证后三个月内缴纳。允许符合条件的房地产开发企业延期申报、缴纳土地增值税。优化经营性用地土地出让价款缴付时间和方式要求。……。四、不断优化投资环境。……。

  （二）货币金融政策

1、实施稳健的财政政策和中性的货币政策

6月末，广义货币(M2)余额213.49万亿元,同比增长11.1%，增速与上月末持平，比上年同期高2.6个百分点；狭义货币(M1)余额60.43万亿元，同比增长6.5%，增速比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.1个百分点；流通中货币(M0)余额7.95万亿元,同比增长9.5%。上半年净投放现金2270亿元。

6月末，本外币贷款余额171.32万亿元，同比增长13%。月末人民币贷款余额165.2万亿元，同比增长13.2%，增速与上月末持平，比上年同期高0.2个百分点。上半年人民币贷款增加12.09万亿元，同比多增2.42万亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.56万亿元。

2、降低存款准备金率三次

为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。

为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

为支持实体经济发展，促进加大对中小微企业的支持力度，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。

3、LPR 利率两度下降，5 年期以上 LPR 累计降幅达15 个基点

2 月 20 日，一年期 LPR 环比下降 10 个基点至 4.05%，五年期以上 LPR 环比下降 5 个基点至 4.75%。

4 月 20 日，一年期 LPR 再降 20 个基点至 3.85%，五年期以上 LPR 再降 10 个基点至 4.65%，创 LPR 改革以来最大降幅。

 

三、2020年上半年市场形势分析与下半年市场走势预测

2020年上半年上海房地产市场受到新冠疫情的影响，呈现出“前低后高”的走势：土地市场出让面积同比增长2.5%，地价保持平稳；商品住房销售面积同比下降9%，价格指数同比上升；二手住房成交同比下降11.9%，价格指数同比上升。以下分别从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析。

（一）土地市场供应量增加，土地价格保持平稳

2020年上半年，土地市场供应总量有所增加。全市共计出让国有建设用地使用权873.2公顷，同比增长2.5%。其中居住用地306公顷，同比增长8.6%。  

2020年上半年，全市实际供应住宅用地306公顷，同比增长15.6%。其中，配建保障房用地8.4公顷，保障房（动迁用房）用地91.1公顷，中小套型商品房用地110.6公顷，合计210.1公顷，保障性用地、棚改用地和中小套型商品房三类用地占供地总量的68.6%。中小套型以外的商品住房用地96公顷。

根据网上公开数据统计，2020年上半年上海土地市场共计成交111幅经营性用地，总出让面积469.3万平方米，总成交金额1262.3亿元。从地块性质来看，上海纯宅地共计成交34幅，总出让面积130.4万平方米，总成交价488.3亿元，成交楼板价均价20899元/平方米。租赁用房地块成交5幅，总出让面积51.9万平方米，总成交价29.1亿元，成交楼板价均价2955元/平方米。

表1：上海招拍挂土地出让成交面积和成交楼板地价比较

	土地出让成交面积（公顷）			土地出让成交楼板地价（元/平方米）
	2019年 上半年	2020年 上半年	同比 增长	2019年 上半年	2020年 上半年	同比 增长
住宅	142	217	52.8%	17556	15022	-14.4%
商办	22	109	395.4%	21578	18573	-13.9%
工业	292	394	34.9%	1456	2340	60.7%

注：1、住宅指纯住地块和含住地块，不包含征收安置房和租赁用地

    2、工业用地地价为土地出让成交均价

2020年上半年成交楼板价涨跌不一。住宅用地楼板价为15022元/平方米，同比下降14.4%；商服用地楼板价为18573元/平方米，同比下降13.9%；工业用地平均楼板价23405元/平方米，同比上升60.7%。（见表1）

总体上看，2020年上半年土地市场热度有所回升，市场呈现出三大特点：一是含宅用地供应大幅增加。自疫情稳定后，上海加快供地节奏，上半年共成交含宅土地47幅，同比增加52.8%，且已超过2017年和2018年分别两年的全年成交幅数。二是宅地溢价率有所上升。与前两年大多零溢价成交不同，今年含宅用地溢价率有所上升，上半年47宗涉宅地，溢价率超过3%地块18宗，溢价率超过10%有14宗，最高溢价率为53%。三是土地市场参与企业增加，市场竞争度有所提升。受土拍政策调整的影响，企业迎来布局上海最佳窗口期，市场参与度明显提高，部分中小企业表现积极。据统计，上半年所有拿地的企业中有15家过去三年从未在上海拿地。

上半年土地市场之最：2月20日，香港置地联合体以310.5亿元竞得徐汇滨江西岸的金融港地块，成交楼板价为28564元/平方米，溢价率为0.09%，这是上半年总价最高的地块，同时也刷新了上海公开出让土地总价纪录。6月11日，金地以29.02亿竞得青浦区西虹桥联涞路北侧09-15地块，成交楼板价36123元/平方米，溢价率22.04%，这是上半年单价最高的地块。6月11日，万达地产集团有限公司以12.4亿元竞得临港NHC10101单元06-01地块，成交楼板价为17636元/平方米，溢价率为53.1%，这是上半年溢价率最高的地块。

2020年上半年上海土地市场热度有所提升的主要原因：一是受新冠疫情冲击和全球经济的不确定性加大，企业拿地更注重避险效应和营商环境，上海作为一线城市房价稳定，安全边际高，吸引了大量企业前来布局。二是土拍规则有所调整，降低了准入门槛。今年土拍政策有所放松，部分地块取消了宅地15%自持比例要求，且放宽了竞拍人数，缩短企业资金冻结周期。这些举措让更多企业有了参与的机会，市场热度有所提升。三是宽松的货币政策增加了企业拿地的底气。上半年中央出台多项金融救市措施，这增加了市场流动性，房企融资环境大为改善，融资成本下降，这为房企拿地提供了充足的资金。

2020年下半年土地市场走势分析：一是仍将坚持“房住不炒”的定位，稳地价、稳预期，继续供应租赁住房用地，完善租购并举的住房制度。二是随着疫情防控局面进一步好转，下半年供地仍将维持一定的量，预计7-9月仍将迎来供地高峰，二季度房地产市场的快速回暖也会促使企业在回笼资金后拿地补仓，土地市场回暖的态势头将进一步延续。三是随着上海拿地门槛的降低，大量企业会把握这个布局上海的良机，部分区位优势明显的地块竞争将更加激烈。总体上看， 2020年下半年土地市场将继续延续“量升价稳”的态势。

（二）房地产开发投资增速创近四年新高，新开工面积快速回升

上半年，本市房地产开发投资2014.54亿元，比去年同期增长7.0%，扭转了一季度下降8.2%的局面。二季度以来，随着全市复工复产的全面推进和促开工力度的持续加码，本市房地产开发投资在1-5月同比由降转增后，上半年增速继续回升，创近四年同期新高。

从投资构成看，一方面随着疫情防控稳定向好，房地产项目复工稳步推进，开发投资中的建安工程投资降幅明显收窄。上半年，本市建安工程投资831.43亿元，比去年同期下降8.1％，降幅比一季度收窄13.1个百分点。另一方面，随着本市促开工力度加大，新开工项目大幅增加带动土地购置费较快增长。土地购置费1056.36亿元，增长22.8％，占全部房地产开发投资的52.4％，比重同比提高6.8个百分点。

从房屋类型看，住宅投资同比微降，商办投资较快增长。上半年，本市住宅投资1037.99亿元，比去年同期下降0.1%，降幅比一季度收窄14.1个百分点。商办投资则较快增长，完成投资601.02亿元，增长16.5%。其中，办公楼投资356.46亿元，增长13.1%，增速比一季度上升12.9个百分点；商业营业用房投资244.57亿元，增长21.7%，而一季度为下降1.1%。

为对冲疫情影响，今年本市稳增长、促开工的力度持续加强，新开工项目个数逐月增加，由3月当月的9个上升至6月的43个，带动本市房屋新开工面积快速回升。上半年，本市房屋新开工面积1707.54万平方米，比去年同期增长27.5%，而一季度为下降44.3%。其中，住宅新开工面积897.19万平方米，增长32.7%；商办新开工面积375.22万平方米，增长20.8%。

上半年，本市房屋竣工面积1187.52万平方米，比去年同期增长4.2%。其中，住宅竣工面积674.07万平方米，增长4.4%；商办竣工面积232.70万平方米，下降1.6%。

（三）商品住房成量快速回升，价格指数小幅增长

2020年上半年，上海商品房市场总体上呈现“前低后高，快速回升”的态势。全市商品房批准预售409.65万平方米，同比减少22.47%；其中商品住房批准预售316.77万平方米，同比减少31.66%。全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）644.43万平方米，同比减少12.6%；其中商品住房销售543.19万平方米，同比减少7.7%。

2020年1-6月上海新建商品住房价格指数同比上升。1月份涨0.5%、2月份持平，3月份涨0.1%，4月份涨0.6%、5月份涨0.8%，6月份涨0.5%，6月份同比上升3.7%。

从全国70城市新建商品住房价格指数看：全国市场整体贯彻“房住不炒”的主基调，整体房价增速收敛，趋于稳定，各能级城市房价指数同比涨幅收窄。受困于新冠疫情冲击，一季度新房市场交易惨淡，各能级城市环比皆呈现先抑后扬的“V”字型走势，至6月底，大部分城市房价都出现上涨，新房价格环比上涨城市数量上涨至61个。具体而言一线城市虽然供应回调，但由于中高端改善需求的平稳释放，整体市场韧性较强，房价同比走势平稳，北、上、广6月份同比分别上涨3.6%、3.7%、0.5%；二线城市供求稳定，市场整体复苏较快，部分强二线城市由于人口基数较大，“虹吸”效应显著，房价上涨明显，如成都、杭州等城市均出现买房“万人摇”现象；三四线城市分化持续，强市补涨，如银川、呼和浩特、西宁6月同比涨幅达到15.7%、14.4%和12%，而经济弱市房价逐渐失去支撑，房价同比下跌。

图2：2019年1月-2020年6月上海市场化商品住房销售情况

2020年上半年，市场化商品住房（不包括保障性住房）销售面积321万平方米，同比减少9%；销售均价59364元/平方米，同比上升7.8%。从走势上看，据房地产交易中心网上数据（见图2），上半年楼市呈现一季度“急冻停摆”，二季度快速修复增长的走势：1月份受传统假期影响，当月成交51.62万平方米。2月份受到疫情影响，企业关闭售楼处，市场交易“急冻”，成交量断崖式下跌，单月仅成交9.67万平方米。3月份，随着疫情得到控制，市场逐渐复苏，销售情况好转，成交量稳步回升，成交42.41万平方米。二季度，开发企业复工之后集中拿证，集中开盘，市场供应量猛增，4月份单月的供应量就突破一万平方米，创下近年来新高，同时被疫情延缓入市的需求也开始集中释放，供求两端的同时发力让市场快速回升，4、5、6三个月的成交量逐月上升，分别达到62.4万平方米、76.35万平方米、79.12万平方米。

2020年上半年，受疫情影响，在建和新开工项目进度放缓，商品住房供应量下降，二季度需求的集中释放造成了市场出现阶段性的供不应求现象，库存量有所下降，去化周期缩短。同时，由于上半年市场销售出现结构性分化，外环外库存约为550万平方米，占到全市库存总量的76%，库存较大。截至6月30日，全市市场化新建商品住房网上供应面积为717.94万平方米，同比下降7.1 %。其中普通商品住房可售量为113.13万平方米，比去年同期下降8.6%。另外，动迁安置住房可售量2185.43万平方米，比去年同期下降20.7%。去化周期约为12个月。

2020年上海市场的分化明显，外环内的改善项目销售情况良好，多个项目还出现超额认购的现象，但是刚需项目去化率普遍不如改善型需求，部分项目开盘去化率低迷。这主要有两个原因：一是上半年受到疫情影响，经济下行压力加大，为了稳住房地产市场预期，提振市场信心，政府部门加快了高价盘预售证审批，部分项目新批预售价格突破所在区域的限价上限。这在一定程度上提振了房企推盘的积极性，大量像翠湖天地、滨江凯旋门、绿地海铂外滩这样的高端项目加速入市节奏。二是受经济下行以及货币超发的双重影响，改善型需求和刚性需求呈现出截然不同的市场表现，加剧了分化，高净值人群为了抵抗资产缩水，有资产配置的需求，加快了入市的节奏，中心区域的优质资产受到热捧。刚需则因经济下行，收入下降的预期延缓置业计划，观望情绪加重，这导致刚需盘去化不及预期，特别是地处偏远，周边配套环境差的项目，去化率更不尽如人意。

分析上半年商品住房“量跌价升”的原因：“量跌”的主要原因是受到疫情和超长梅雨季的双重影响，上半年企业工程进度受到影响，商品住房供应量下降，同时一季度防控疫情导致开发商关闭售楼处，市场交易一度中断。上半年交易量同比下跌了9%。“价升”的主要原因是上半年政府部门加快了高价盘预售证审批，同时高净值人群出于资产配置的原因加快入市节奏，外环内高端项目热销，而外坏外刚需楼盘销售情况则相对低迷，这拉升了上半年的成交均价。

2020年下半年商品房市场分析，市场将逐渐回归常态，成交基本将处于平稳态势，交易量将会略高于上半年，价格则会保持平稳。一是从政策面来看，“房住不炒”已经成为长期国策，政策依然维持“托而不举”的状态，不会有严厉的调控政策出台，但限购、限售等行业政策也不会放松，对短期市场过热的城市仍会有调控措施出台。二是从供求面看，供应方面下半年房企仍会保持积极入市的态度，各个企业加快因疫情延期的在建、新建项目的施工进度，预计下半年入市的项目会有所增加；需求方面随着疫情延缓的购房需求已逐步释放，三、四季度需求将回归往年同期水平。但疫情对经济、消费严重拖累，外需下滑、失业增加、薪资减少后居民整体财富及购买力水平的降低的影响程度尚不明朗，预计全年整体成交将低于去年。三是从金融信贷面来看，房地产信贷政策整体中性偏积极，总体上房企资金压力会有所缓解，但房企融资环境或将分类放松，品牌房企、国企、央企以及头部房企更具融资优势，融资成本有望下移；高杠杆、高负债经营的房企仍将处于有序去杠杆或者稳杠杆的阶段。

（四）二手住房市场成交量同比下降，价格指数同比上升

2020年上半年上海存量房（二手房）登记成交面积898.95万平方米，同比下降12.4%。其中存量住宅成交面积764.02万平方米，同比下降11.9%；住宅成交均价38761元/平方米，同比上升0.8%。

2020年1-6月上海二手住房价格指数：1月份涨0.2，2月份涨0.2%，3月份涨0.3%，4月涨1.2%，5月份涨0.6%，6月份涨0.4%,，6月同比上涨3.3%。

据房地产交易中心网上数据（见图3），2020年上半年二手住房市场走势与一手房市场基本相同，呈现出“前低后高”的走势。1、2月份受到传统淡季及疫情影响（出于疫情防控需要，住宅小区一度对中介看房进行限制），上海二手房成交出现“断崖式”下跌，分别成交13407套、 4053套。3月份随着疫情得到控制，市场开始复苏，成交17802套。二季度，被疫情压抑的需求开始集中释放，再加上一手房市场的回暖带动了二手房市场的联动交易，市场迎来“小阳春”，成交量逐月放大，6月份成交套数达到近年来的新高，分别成交23858套、25115套、28137套。

图3：2019年1月-2020年6月上海二手住房成交情况

2020年下半年二手房市场将的走势将呈现量稳价平的特点。二季度以来二手房市场的“小阳春”让被疫情积压的需求得到了基本释放，市场需要时间来重新积累需求，预计成交将逐步回落到近年来的平均水平。但成交结构会出现分化，中高端小区的改善性需求会供不应求，刚性需求为主的老旧小区则会较为“平稳”。价格方面则将继续保持平稳，不会出现大的波动。

 

四、对当前上海房地产市场的看法和建议

2020年上半年，受限于全球疫情和经贸形势不确定性增大，国内经济下行压力加大。今年全国两会报告未提全年经济增速具体目标，“六保”、“六稳” 成为主要任务。尽管宏观经济仍处下行态势中，但国内“不以房地产刺激经济”的决心并没有动摇。未来，房地产调控整体仍会坚持“房住不炒”总基调。短期内随着国内疫情得到控制，各行业各业也已先后复工复产，国内经济在二季度快速回升，房地产市场也已迎来了一波“小阳春”行情。但从长期来看，全球疫情仍在蔓延，全球产业链断裂和去全球化趋势对我国经济的影响将超过预期，房地产行业也将面临比较大的调整。“内忧外困”下，今年行业的核心关注点还是要聚焦“维稳”。政府部门应维持房地产市场的稳定发展，精细化调控，让行业能更好的为国民经济服务。房地产企业则应积极应对调控和疫情的双重考验，加快去化速度，快速回笼资金，同时合理布局，练好内功，为后疫情时代的发展做好准备。

（一）维持房地产市场平稳发展，助力落实“六保”、“六稳”

新冠疫情对全球经济产生了巨大的冲击，其产生的负面影响与2008年金融危机不相上下。虽然国内疫情得到初步控制，但是在全球经济一体化背景下，中国很难“独善其身”，尤其是出口规模势必大幅收缩，国内经济下行压力依旧巨大。下一步要维持房地产市场的稳定发展，发挥“压舱石”作用，助力实现“六保”、“六稳”的目标。

1、发挥行业“压舱石”作用，聚焦保就业，稳投资

发挥房地产行业经济“压舱石”作用，迅速回暖支撑经济增长。相对于其他行业，此次疫情对房地产行业造成的冲击并不是很大。因为疫情对房地产市场的影响主要在需求侧，疫情期间需求都暂时停止了，对企业的影响主要是销售停摆、工程停工等方面。随着疫情得到控制，4月，所有房企都已复工复产。由于房地产消费需求是可以延迟的，它不像电影院和餐饮等第服务业的消费，需求没了就无法挽回，延后的需求在二季度快速释放，市场迅速出现修复性增长。房地产投资的韧性体现的也非常明显，1、2月份，全国房地产投资下降幅度还很大，达到了-16.3%。但到6月份，投资已经由负转正。二季度国内GDP从-6.0%转正为3.2%，这其中房地产功不可没。

房地产行业的平稳发展将对“稳就业”、“稳投资”和“稳财政”发挥重要作用。房地产在某种程度上也是第二产业，它所带动的相关建筑行业几乎占据了整个中国目前制造业就业人口的40%，只要房地产行业“稳”，建筑业也能稳住，就业亦然。此外房地产行业对 “稳财政”也至关重要，这主要分成两块来看，一是土地出让收入，上半年，一线城市加大了优质土地供应力度，多宗稀缺土地入市，土地成交量和成交金额同比均大幅上涨。二是房地产直接税收。若按销售金额10%去粗略估算房地产税收，去年约16万亿的房地产销售额，约有1.6万亿的税收。这两方面的收入对各地的财政产生支撑作用。因此，房地产市场能够平稳健康发展便能保就业、保基本民生、保市场主体，完全符合政府工作报告所提到的“六稳”、“六保”的要求。

2、借“机”优化政策，健全行业长效发展机制

当前，上海“一城一策”长效机制建设取得了明显成效，但仍存在一些制约行业发展的问题，可适当借应对疫情之机，解决困扰行业长期发展的问题，并培育行业新的增长点，使房地产业更好地服务民生和经济增长。

一是适时调整普通商品住房标准。我市普通商品住房标准上次调整为2014年，房价上升后，外环内基本已无“符合”标准的普通商品住房，明显抑制了合理的自住性住房需求。

二是减少土地出让条件中自持物业比例，提高居住质量。在土地出让中增加自持物业比例，主要考虑增加租赁住房供应和控地价，但实践中自持的租赁住房供需区位不匹配，未形成有效供应。而多数企业将成本转嫁到销售住宅中，并通过降低住宅建设品质实现，不利于长期居住质量的提高。

三是激发改善性住房需求，培育行业持续增长动力。疫情间的长期居家生活，将会激发市民进一步改善居住空间的需求。但高税收和交易成本、认房认贷的首套房政策已明显抑制了我市置换改善性住房需求，也是近年市场交易下降的原因。可适当调整相关政策，“活化”住房交易市场，促进二三级市场联动，使行业持续增长。

（二）房地产企业应化危为机，积极布局后疫情阶段发展战略

上半年，疫情对房企整体的销售、交付、结算等各方面的经营节奏都造成了较大的影响，近半数房企业绩完成度不到四成。下半年，预计房企总体去化压力仍然较大，企业要抓住当前的销售窗口期，做好“促销售、抓回款”工作。同时，随着流动性增加、房企融资环境预期向好，企业也可适时拿地布局，为未来的发展打下基础。

1、现金流管理依旧是重中之重，积极拓展稳健融资渠道

二季度市场的快速回暖更多是因为积压需求的短期内快速释放。刚性需求受预期收入降低的影响，可能会延缓购房的计划，因此下半年的市场情况可能并不乐观，预计全年的销售额同比会有所减少。企业对此要有清醒的认识做好两手准备：一方面要加快推盘节奏，快速回笼资金。房企应当抓紧当前的销售窗口期，加快供货节奏，抓紧时间回款；另一方面，面对市场的不确定性，房企既要积极做好国内融资申请工作，关注市场动态，做好融资准备；同时也要打通多元化融资渠道，提升自身的融资能力。

2、把握土地“窗口期”，优化区域布局

为稳定土地市场，一线城市在二季度加大了优质土地供应力度，多宗稀缺土地入市。同时今年土拍政策有所放松，比如上海就取消了部分地块自持比例要求，且放宽了竞拍人数，降低准入门槛，缩短企业资金冻结周期。这些举措让今年成为了企业布局一线城市土地最好的时机。从上海上半年土拍市场的情况来看，大批前几年受限制无法进入上海市场的企业都积极入市，据统计上半年中标的企业中，有15家企业过去三年从未在上海拿地，14家企业去年没有在上海拿地。但在扩张的同时也要注意市场的不确定性，保持审慎的投资态度，谨慎拿地。城市布局上，建议还是要以一二线城市为核心，部分地理位置突出、人口快速集聚的强三线城市也存在较好的机会。

3、参与城市“补短板”，拓宽企业发展空间

这次疫情暴露了很多城市建设和管理方面的短板，今后企业可以关注物业管理、城市更新、老旧小区改造、社区商业等方面的机会，谋求更大的发展空间。比如物业管理就是一个重要的战略方向。随着房地产行业进入存量时代，物业管理业务价值凸显出来，今年在疫情影响下，物业管理得到社会的进一步重视。受资本市场的认可，房企物业管理板块分拆上市已经成为趋势，房企在这一方面仍大有可为。再如老旧小区的更新改造也会有很大的发展空间。老旧小区改造内容包含管网改造，支持加装电梯，健全生活服务设施等。据测算，目前全国城镇2000 年以前住房建筑面积大于 90 亿平方米，需改造老旧小区建筑面积大于 50亿平方米，所需总投资额大于 6 万亿元，市场空间大。近年来，中央密集出台针对老旧小区改造的推进部署及财政支持政策。老旧小区改造对开发商的城市运营和资产管理能力提出更高要求，参与改造可助力房企在存量住宅时代的持续发展。

4、注重品质增长，强化企业“内功”

今年的新冠疫情对企业本身的运营能力提出了更高的要求，企业要不断强化自身的产品力和成本管控能力，才能在激烈的竞争中脱颖而出。在经历了此次疫情后，消费者对住房的居住环境、社区治理、公共服务配套等方面有了更高的要求，这也给未来的企业产品提出了更高的要求，比如在家居住久了，就会发现原来的空间布局不够人性化，原来不需要的书房，现在变成每天居家办公的必需品；家里的储藏空间也还不够；小区物业管理品质的高低也将是消费者未来置业重点考量的环节。要努力消减成本：一是要利用好价值成本、减少浪费成本、降低无效成本、杜绝腐败成本；二是压负债降利息，减少财务成本；三是降低管理费用，精简优化组织，优化人才结构；四是降低营销费用，降低无效的推广费用，降低来访成本，提高转化率。