上海房科院房地产经济研究所所长  江莉

 

2020年上海房地产市场情况盘点

今天和大家分享一下我们团队对今年市场的盘点和明年市场的展望。今年房地产市场可以说是一波三折，年初受到疫情影响，1-4月房地产市场基本处于一个停滞的状态，但从5月份开始市场逐渐复苏。从年底的数据来看，今年新房和二手房的成交量已经超过了去年的总体水平，市场还是比较火爆的。以下从政策层面、房地产市场情况、住房租赁市场发展情况这三个层面盘点下2020年上海房地产市场情况。

政策环境

国家层面，从十九大习主席提出“房住不炒”之后，近几年我们政策面的大方向就是坚持“房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展。所以这几年国家层面的政策都是基于这个基本定位的。从具体政策来看：

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（11月3日发布）中对房地产的表述是，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

今年的中央经济工作会议提出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

全国住房和城乡建设工作会议（12月21日）提出，稳妥实施房地产长效机制方案，因城施策、分类调控，加强金融土地政策联动，规范发展住房租赁市场。在各方面共同努力下，房地产市场保持平稳运行，基本实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

上海从2011年实行限购政策以来，对房地产市场调控一直是趋严的，特别是在2016年3月和10月分别出台了两次调控政策，当时被称为是史上最严的调控政策，至此上海一直严格执行“限购”、“差别化信贷”等各项调控政策。2020年一个很大的变化是落户政策有所改变。9月23日，由上海市高校招生和就业工作联席会议（以下简称“联席会议”）制定的《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，明确提出：“在以北京大学、清华大学为试点，探索对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户的基础上，将试点范围扩大至在沪‘世界一流大学建设高校’。根据这个政策，上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学这四所高校的普通毕业生只要符合条件就可以落户，这个政策引起了社会较大的反响。

房地产市场情况

房地产开发投资情况：住宅投资额同比在6月份之前还处于负值状态，从7月后开始逐渐企稳回复；房地产开发投资额同比恢复比住宅还快，4月份就由负转正。投资的恢复对我们房地产市场建立信心起到了很大的作用。

图1：2020年1-11月上海房地产投资情况

商品住宅供应情况：施工面积基本保持平稳，维持正增长，新开工和竣工面积在5月份之前，受到疫情影响同比去年都是负的，但5月份之后就快速转正，供应迅速恢复到正常水平。

 

 

 

 

图2：2020年1-11月上海房地产商品住房建设情况

市场交易情况：2020年每个月的新房销售面积基本都大于供应面积，市场处于一种供不应求的局面。二手房市场在经历了疫情的停摆之后，市场快速回升，超过去年同期的成交水平。从价格来看，新房受到备案审批价的限制影响，基本上处于可控平稳的态势。二手房价格由于更能体现市场供求的影响，价格随着成交量逐步上升。

 

图3：2019年1-2020年11月上海市场销售情况

住房租赁市场发展情况

2020年1月到10月，住房租赁市场呈现“N”字型走势，受疫情影响，市场波动性较大，但总体看来稳中有升。

1月到4月受疫情影响，但由于节后需求释放，复工情况较好的产业包括电子行业、信息传输软件、金融业等技术密集型行业，从业人员学历及收入水平较高，租金支付能力较强，从而导致租金价格有所上涨，而且随着疫情逐步控制，租赁需求逐步释放。

5月到7月，疫情后，经济形势不景气和毕业季延期，影响了外来务工人员和应届毕业生返沪，租赁市场活跃度较弱，郊区租赁需求减少，从而导致租赁市场较为冷淡。

8月份以后，随着经济逐步复苏，并受住房买卖市场热度较高影响，住房租赁市场呈现上升态势。

2021年房地产市场发展形势分析

我们判断2021年本市房地产市场处于上升周期。根据我们对2005年1月份至今国家统计局的新建住宅价格指数和二手住宅价格指数进行的分析，我们可以清晰的发现房地产市场存在一个明显的周期性特征。现在初步判断明年上半年市场仍然将处于一个上涨的周期中，政府的调控压力也会增大。以下从政策、供给、预期三个层面来分析。

政策层面影响

国家层面仍然坚持“房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展。我个人认为平稳健康发展并不是一潭死水，而是要有稳步发展，从近期国家层面的会议精神来看，也是支持市场健康平稳发展，这也是房企后期开发过程中首先要遵循的原则。从上海的政策来看，9月份新的落户政策出台后可能会对需求层面产生边际宽松的影响。同时由于前段时间杭州、宁波、南京、无锡、常州、苏州等本市周边城市陆续出台了一些调控政策，这一紧一松的变化可能会增加消费者对上海房地产市场的需求，也会让部分需求流入到上海。

供给侧的影响

从土地市场来看，3月份之前土地市场，住宅用地基本处于0溢价率的状态。从4月份开始，溢价率开始逐渐攀升，最高的一块地达到了30%。土地价格在房价中占50%，随着溢价率的增长，会对后期住房供应价格有推动的作用；从商品住房供应面积来看， 2018年开始，新建商品房供应面积呈现出逐年下降的态势，按照这个趋势，明年住房供应面积可能还会下降，供应减少也会对房价带来上涨的压力。从供应结构来看，近年来，中心城区供应占比有增加趋势，近郊区供应占比有减少趋势，远郊区供应占比较为稳定。今年中心城区供应占比创下近五年来最高，达到了19.4%。这会对整体价格上涨带来一定的压力；从二手房来看，近五年来网上挂牌面积出现了一个明显的下降趋势，但成交面积则呈现一个上升的趋势，特别是今年4月份后上升速度有加快的趋势，这也会对二手房市场的价格带来上涨的压力。

需求侧影响

需求侧主要有旧改需求较高、改善性需求显著增加、增量需求短期内增长有限这三方面影响。

旧改需求较高。2020年我们对杨浦、黄浦两区的三个旧改基地进行了调研，从调研结果来看，我们发现旧改基地的货币化安置比例高达90%，这些家庭他们拿了安置款之后都会用于买房，他们买房的目标就是中小户型的二手房。这个调研结果和市局的数据也是不谋而合的，基于这个调研基础，我们对2021年旧改可能会释放的需求进行了一个测算，2021年旧改家庭基本在3.4万户左右，按照货币化安置80%，购房家庭比例80%，购房套数为1套来计算，如果购房面积在户均70平方米左右，2021年旧改将会有152万平方米的购房需求（80平方米为174万平方米，90平方米为196万平方米），这其中有80%左右选择二手房，这会对二手房市场带来137-176万平方米的需求，大概占整个二手房市场总量的7-10%。

改善性需求显著增加。从2019年1月至2020年9月的二手房成交情况来看，套均面积和套均总价都呈现逐步增加，整体向上的格局，进一步细分后，以90平方米为界，二手房成交套数90平方米以下占比从73.12%下降至68.48%；90平方米以上占比从26.88%上升至31.52%。从价格上来看，以500万元/套为界，500万元以下成交占比从88.53%下降到82.78%，500万元以上成交占比从11.47%上升至17.22%。从二手房市场成交结构的变化趋势来看，改善型需求已经逐渐成为市场重要的力量，特别是今年疫情让大家隔离在家中，这让大家对大房子的需求进一步激发。所以疫情过后，改善型需求得到了充分的释放。

增量需求短期内增长有限。根据上海统计局、上海人社局及上海积分网等数据来源测算，受到人才新政的影响，2021年可能会增加7000人左右的需求增长，相对来讲这个增量并不是很大，而且这些人是应届毕业生，购买能力不足，短期内所带来的需求增长是有限的。

金融环境

从国家对货币政策的表态来看，2021年总体金融环境还将延续2018年下半年以来延续的边际宽松状态。疫情期间为了复工复产，出台了很多金融支持政策，随着疫情的可控，这些特殊措施会更加稳健精准，随着房地产金融宏观政策的不断完善，房企融资环境将进一步分化，杠杆率偏高的中小企业融资渠道会继续收窄、融资条件更加苛刻、融资利率持续上升，房企也会出现分化，大型的资金稳健型企业会走的更好，杠杆率高的中小企业就会更加困难。央行的三条红线四档管理掐住了房企的命脉。我们对本市房企的三线合规情况进行了梳理，处于红线的企业不多，大部分企业处于绿色区间。国企由于国资对资金有要求，所以大部分国企的资金状况还是比较健康的，相对的民企由于杠杆率比较高，受影响较大。

我们总结三道红线对企业可能会有四方面的影响：一是房地产行业格局可能固化，大型企业由于资金面宽裕，未来的发展前景会更好，资金杠杆率比较高的企业未来的发展则会越来越艰难；新房供应周期可能会缩短，由于资金的压力，开发商可能会缩短开发周期，加上资金要回笼，可能会加快项目上市的节奏；土地市场将进一步分化，红线管理后，开发商资金就会更加紧张，未来拿地的目标都会更聚焦优质的土地，区位位置不佳，没有远期规划的土地吸引力则会降低；以资产证券化为代表的表外融资或将持续增多，截止到上半年全国房地产企业资金支持证券共计发行711亿元，同比增长了29%，企业通过表外融资来解决资金的困难。

根据近期央行对货币政策的表态，预计明年房地产金融环境整体将延续2018年下半年以来的边际放松趋势，但相比疫情期间的特殊纾困措施，货币供应将更加稳健、精准。随着房地产金融宏观审慎管理的不断完善，房企融资环境将进一步分化，部分房企开始转变经营策略。对于杠杆率偏高的中小企业，融资渠道的继续收窄，融资条件越发苛刻，融资利率持续上升。