疫情对中国宏观经济的冲击与影响

在今年一月份的时候谁也没想到疫情会发展的这么迅速，影响范围会这么广。疫情发展至今，全球感染人数已经有突破1000万人，中国虽然控制的很好，但全国也有近8万人感染。疫情发生后，世界上很多大思想家都在考虑这次疫情对人类会带来什么影响。纽约时报就提出人类文明历史可能要按照疫情前和疫情后来划分。很多经济学家认为这次疫情造成的冲击会比2008年国际金融危机还要严重，唯一能比的是1929年大萧条。这个观点学界赞同的人很多，伦敦经济政治学教授金刻羽在4月份就认为全球大萧条已成定局，全世界经济需要很长时间的爬坡才能恢复。

到了现在，我们回过来看当时的判断到底是不是正确。我对本次疫情思考的切入点主要有两个：本次疫情对宏观经济影响的特点是什么？它与以前的经济危机有什么区别？之前经济危机本质是资产泡沫，这带来了大量的坏账，它的根子在供给侧，生产过剩，恢复起来慢。本次新冠疫情，只是一个突发事件，像自然灾害，影响在需求侧，恐慌造成了人们不敢去消费，企业不敢去投资，消费的停滞也影响到了出口。但只要疫情警报消除，内需就会恢复。中国目前的局面已经稳定下来，内需也逐渐恢复了。现在比较难的是外需难恢复，这也不完全是疫情带来了，而是长久以来国际贸易的不平衡所带来的贸易争端，疫情只是引爆了这个矛盾。

疫情到底是怎么影响消费的，我把他细分为四种。管道效应，这种情况是人们有消费意愿，但是收到疫情影响没有办法去消费，这种情况只要疫情控制住了，消费就会恢复。收入效应，这是因为受到疫情一部分人没有了工作，或是收入大幅下降这就影响到了消费。财富效应，这是指房产和有价证券收到影响价值缩水，影响了消费意愿。预期效应，是对未来的经济不乐观，老百姓就会加大存款比例，减少消费。这次新冠最大的难点在于，传染性太强，很多国家一直没法放开，影响了全球供应链，始终有一部分人不能充分效应，这就会从收入效应反映到需求，需求不足翻过来很多工厂就开工不足，形成一个恶性循环。政府现在就要防止供给侧冲击传导到需求侧，形成自增强效应，比如因为工厂和商店倒闭，失业或不充分就业，收入下降，预期悲观，带来消费下降。现在我国的制造业已经基本都复工，服务业受创最大，这个原因既是供给下降，又是需求下降，所以首先要救助服务业，国内很多地方都要求免租。

雪上加霜的是国际贸易，这不是我们一个国家可以控制的。现在全球产业链出现了断裂，中美也在加速脱钩，世界也出现了去全球化的趋势，这是比疫情更严重的问题。

再来看一下各项数据，中国现在是全球唯一制造业pmi指数在50之上的国家，5月份达到了50.7；服务业pmi指数在2月份出现了断崖式下降，之后随着疫情的控制逐渐回升，到了5月份达到了55；进口受到产业链断链的影响，还没有恢复，4月份为-13.75%；出口收到全球采购防疫物资的影响，恢复的还不错4月份达到3.51%。把这些数据综合起来，世界主要国际组织预测2020年主要国家会出现很大的衰退，衰退率都要超过10%，这就意味着今年外需是很难拉动经济了。世界银行的预测更为长远，他们预测今年全球经济会出现5%的衰退，明年全球经济经济能增长4.2%，但这并不能收复今年的衰退。对中国的预判则较为乐观，认为中国经济有望在下半年出现反弹，有望消除负增长，全年经济能实现正增长。中国仍然是全球经济最靓丽的风景线，这对房地产行业就是最好的消息。

疫情对中国房地产市场的冲击与影响

疫情对房地产市场的冲击主要关注供给侧，因为疫情期间需求都暂时停止了，对企业的影响主要是全面停工，疫情后复工优先性居后。到了4月份基本所有企业已经都复工复产。最近我也去调研了一些房地产企业，做开发的企业都信心很足，因为房地产消费是可以延迟的，疫情期间买不了房，疫情被控制了这些需求还是要释放的，这种不想电影院和餐饮的消费，这些消费是直接消失的。此外政府部门对房地产行业给予了很多支持，比如缓交土地出让金，顺延了开工时间等措施，在各方努力之下疫情对房地产行业没有较大的直接冲击。疫情中，住房租赁全行业都受到很大冲击。疫情限制人员流动，导致租房需求的大幅度下降，疫情高峰时，一些地方禁止或限制租赁业务开展。疫情防控下，租客无法入住现象频发，争端很多。疫情推动失业或收入下降，退租和租金拖欠大幅度上升。产业链和就业本地化的冲击，更长远。受到全民居家隔离的影响，商业地产受影响也非常大。

从投资上看， 1-2月份，房地产投资下降幅度非常大，达到了-16.3%，但到了1-5月份投资已经由负转正了，其中住宅投资韧性较强，到五月份已经转正；办公和商业地产影响比较大，仍然处于负增长。从区域来看，西部率先反弹，1-5月投资增幅达到了5.6%；中部收到疫情重灾区的影响仍然负增长，达到-6.8%；东部投资增幅下降幅度收窄，达到-0.1%。从土地购置情况来看，1-2月份开发企业拿地意愿降到冰点，土地购置面积同比下降了近30%，但之后就逐步回升。1-5月份土地市场购置面积下降8.1%，购置费上涨5.4%，这说明开发商拿地趋于谨慎抗风险意识增强，拿的都是热点城市的优质地块。

从市场销售情况来看，短期由于受到疫情影响，购房者无法出行，售楼处关闭，这对销售产生了较大冲击，但购房需求可以延后，所以从3月份开始市场出现回升，估计到六月份基本就会恢复到疫情前的水平。疫情的直接影响已经结束，市场前景取决于对市场预期，目前来看市场预期还较稳定，但也需关注居民财富缩水和经济减速可能带来第二轮冲击，长期次生影响。虽然政府救市政策及利率下降等可能带来缓冲作用，但难以完全抵消宏观经济面下行和对未来预期悲观的负面影响。

后疫情时期中国宏观经济展望

此次疫情影响的主要是需求侧，国内需求恢复比较容易，随着疫情的控制需求已经在慢慢恢复，但国外的需求这次下降的会比较深，什么时候能恢复还是个未知数。中央对疫情高度关注，多次召开专题会议研究部署，逐步的理出了一个思路。这次两会上习总书记就代表中央提出了新的发展战略——“国内国际双循环”的发展新思路，要以国内内需循环为主体，国内国外双循环相互促进的发展战略。这是一个全新的概念，在90年代的时候我们就提出的是要走向世界，要走入国际大循环。因为当时国内的收入太低了，在这种情况下，国内的产品只能买到国外，所以当时就强调国际大循环，这也促成了中国十几年的高速成长期。中国发展到目前这个阶段，中国GDP已经是世界第二了，占国际出口市场的比重也已经很大了，外需的成长空间已经很小，这就需要转变一个新的发展思路，要强调国内大循环为主，要振兴内需，最近几年国际上政治、经济上的摩擦不断加剧，更让我们感受到国际需求的不确定性和不稳定性，转到国内需求为主势在必行。

这个战略如何去落实？我们已经看到中央有一系列铺垫，在十九届四中全会专门讨论了治理体系和治理能力现代化。我个人对治理这个提法很感兴趣，他不同于管理，不是自上而下的强制要求，治理是相互平等的，政府放低姿态要和大家形成认同，产生合力，促进国内经济的循环，这是很重要的铺垫。否则资本都不认同你，就会流出国内，人民对国内商品没有自信，就会不利于国内的消费拉动。说到底国内循环就是要创造良好的环境保证人流、物流、资金流都要在国内循环。具体来看与我们房地产行业直接相关的就是以更高质量的新型城镇化，城市要补短板，硬件上的投资会给我们带来很多的投资机会。最近国务院发布了《关于授权和委托用地审批权的决定》，这个文件特别值得我们关注，这个文件从短期看，优化新增建设用地指标配置和改进土地管理的审批流程，增强土地供给的灵活性，以此来提高土地资源配置效率，有效配合基建和经济振兴项目的快速落地。长期来看，这是真正的重磅政策，利好大城市发展，有望为大城市土地资源约束松绑，加快内循环。

去年八月份我们就注意到，区域发展的思路有所变化，以前区域房展的指导方针还是防止城市病，要控制城市规模过大，但去年系列政策和高层讲话表明，要增加优势区域的发展空间，要增加中心城市的承载力，要让中心城市和城市群将在新时代的经济社会高质量发展进程中越来越成为承载发展要素的主要空间形式。这是发展思路上的很大转变。所谓城市综合承载能力，体现为一定时期内区域资源能源、生态环境、基础设施、公共服务等对经济社会发展的承载和支撑能力，充足的土地供给是提高城市综合承载力的基本前提。顺应城市发展规律，将更多建设用地指标向人口流动多、土地供给瓶颈约束大的中心城市倾斜。城市人口密度过大，不仅导致城市集聚红利难以释放，还带来人民生活质量和幸福感下降，且容易出现生态灾难、疫情灾难。土地管理制度的进一步改革，正在朝增强城市在用地自主权的方向发展户籍制度改革与之相配套，共同提升大城市人口集聚红利。

后疫情时期中国宏观经济与房地产市场互动

房地产市场未来需求有支撑。房地产最终取决于宏观经济预期，在全球经济低迷的大环境下，中国经济已经率先复苏，“内外双轮驱动”思路稳定宏观预期，土地管理新思路创造房地产开发投资新空间，城市群作为发展新抓手整体提升城市房地产价值。城市更新、老旧小区改造、社区商业，创造行业新机遇。

当前我国的疫情已经逐步得到了控制，大家回顾了疫情中的种种问题后，对居住环境、社区治理、公共服务配套等等方面有了更高的要求，这给未来的房地产市场增加了很多需求：一是租房者产生的购房需求，根据链家统计的2019年样本城市数据，租房住的青年人群中合租占比高达78.2%、整租仅21.8%，这次疫情让一部分租房需求转向购房需求；二是住房消费升级需求提升，以前有些人特别是年轻人认为住房只是一个睡觉的空间，这次疫情让人大量的时间都在室内度过，这会催生一部分人住房消费升级的提前；三是购买二套房、多套房需求增加；四是社区管理品质引发换房需求，这次疫情暴露出某些小区物业管理品质差，无法满足业主的需求，这也会催生一部分居民的置换需求；五是公共服务配套影响换房考虑；六是海外这次抗击疫情的应对措施让一些原本投资海外的人没有安全感，这会让部分投资资金出于避险回归。

疫情中，住房租赁全行业都受到很大冲击。后疫情时代的租赁市场与长租公寓行业未来发展的前景还是好的，租赁住房仍将成为投资热点，因为租赁需求是高房价下一种替代性需求，而且租售并举是政府鼓励和引导的，仍然享有政策红利。从需求上看本质驱动是新生代对租赁住房的消费升级，就业流动性、家庭小型化、婚育年龄推迟都会推动租赁住房的需求，新生代对安全、稳定、体面、有品质、有服务、有社交的新型租赁住房需求很大。目前，全国品牌公寓占住房租赁市场的比例目前仅有2%，行业仍然有很大的发展空间。但租赁行业的发展模式需要转变，首先需要修复信心，其次行业本身的融资模式需要再创新，盈利模式需要再开发，长租公寓可助力人口管理与社区治理提升，优质公共服务配套和社区更显价值。预计行业加速整合，头部优势更加凸显。

未来老旧小区的更新改造也会有很大的发展空间。老旧小区指对缺乏配套设施的住宅小区进行改造，主要是2000年前建成小区，改造内容包含管网改造，支持加装电梯，健全生活服务设施等。 据测算，目前全国城镇2000 年以前住房建筑面积大于 90 亿平方米，需改造老旧小区建筑面积大于 50亿平方米，所需总投资额大于 6 万亿元，市场空间大。近年来，中央密集出台针对老旧小区改造的推进部署及财政支持政策。4月3日，财政部明确，今年专项债不得用于土地收储和房地产相关的项目，但将城镇老旧小区改造纳入专项债的支持范围。4月4日，住建部电话会议中提出鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造。老旧小区改造对开发商的城市运营和资产管理能力提出更高要求，参与改造可助力房企在存量住宅时代的持续发展