双月报告会

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2021年中国房地产市场与政策

来源:guoxy 发布日期: 2021-10-28

 

    最近这段时间里,房地产受社会关注的程度在加大,尤其是在资本市场表现疲软的情况下。当前市场政策频频打压,说明政策应对市场变化是有点被动的。现在的市场我认为只要理解这两句话就可以了:2021-2022年供需剪刀差急剧放大,解决大城市住房问题将持续。供需剪刀差指的是购房、贷款、读书等方面的需求要大幅超过供给,最近的住房政策主要也是聚焦在大城市,小城市政策层面反而比较平静。

市场指标分析

当前楼市是冷是热?处于什么阶段?房地产市场运行受周期、区域等影响较大,要剔除各类噪音,才能真正对市场基本面有清晰和客观的判断。

我们先来看看市场的各项指标。从投资来看,房地产开发投资占固定投资的68%,全国一季度房地产开发投资增速约8%,处于安全区域(低于5%市场偏冷,高于10%市场过热,超过这个范围国家相关部门要出政策调控);全国一季度土地交易下跌约5%,这主要是受到三道红线的制约,但各地分化较大,冷热不均;剔除疫情影响,我个人估计全国一季度商品房成交面积相较于正常年份增长约10%,需求强劲;全国一季度房价指数同比涨幅在4%左右,房价上涨风险可控。

再来看一系列核心指标70城房价指数、全国新建商品房销售面积、全国新建商品房销售价格、全国新建商品房竣工面积的情况。

70城房价指数

根据70个大中城市房价指数同比涨幅数据,当前楼市处于安全期,但要防范价格抬头。

全国新建商品房销售面积同比增速

潜在购房需求旺盛,各类购房需求释放供应节奏不如成交,供求剪刀差在变大新房交易热度开始传导到二手房市场限价政策下钻政策漏洞的在增加

 

全国新建商品房销售价格年初累计同比增速

当前涨幅受去年基期值影响比较大,出现异动。但就绝对值来看,已经明显攀升。过去几年的高地价项目正入市,尤其是三四线城市2018年以来的地王项目。

全国新建商品房竣工面积年初累计同比增速

竣工数据在经历了降温后,继续反弹,对于家居装修等产业来说,意味着较大的市场机会。这种趋势预计会延续。不过需要警惕房企心态变化,在三道红线下,预售阶段后施工的意愿可能会削弱。

当前的市场环境下还出现了许多新问题、新情况:一是新房压力开始传导至二手房市场,二手房市场供应也出现了短缺,热点城市成交屡屡创新高;二是豪宅热背后的购房需求:大城市购房需求升温,资金无处可去加快抢房,房企强势婉拒客户入市;三是非住宅类项目休整:租赁市场已有抬头苗头、写字楼市场待观察;四是人口流动和结构变化:新型城镇化下购房需求更为复杂,购房能力和购房动机更加多元化;五是资金变化:隐匿的资金走向较多,二套首付款的支付能力明显增强

    政策环境分析

住房问题既是经济问题,也是社会问题。要关注三个重要文件对房地产市场的定调和发展规划内容。

两会政策:解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

十四五和2035年规划:1、推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权;2、改革土地计划管理方式,赋予省级政府更大用地自主权,探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制;3、鼓励有条件的都市圈建立统一的规划委员会,实现规划统一编制、统一实施,探索推进土地、人口等统一管理

今年的房地产调控主要是围绕“解决大城市住房问题”而展开的,从调控思路来看,主要有三大方向:一是稳投资大于稳就业,国家和地方层面对待投资和就业的看重点是不同的,就地方政府来看,投资更为重要性,各地如果投资数据比较弱,房地产供给端依然面临很多机遇。二是对调控惰性抽鞭子,房价出现反弹必打压,从当前住建部的思路看,预计后续对于大城市约谈的可能性依然是比较大的,各地调控主动性明显增强。三是淡化热点事件,加强对预期的管理,降低热点事件的炒作、积极引导市场预期,成为调控新内容。尤其是在涉及二手房市场方面更是如此。

从政策工具箱来看,目前的政策主要可以归纳为四方面:一是限购堵漏,严管离异、人才、企业三类群体;二是信贷收紧,严查违规贷款、信贷集中度;三是加大对二手房市场监管,管房源、管价格、管秩序;四是防风险,防止房价风险、按揭风险、租赁风险。

土地方面集中供地是今年的新政策,土地供应和推盘之间有一个比较明显的时间差关系。一般从各地的楼市情况看,大约有8-12个月的时滞,据此可以分析未来的推盘节奏和供应数据。房企营销部门所需要关注集中供地政策后的市场动向和问题。就目前市场情况来看,集中供应土地后出现了很多反常的现象。除长春市场被认为土地市场较冷以外,其他城市都出现了抢地现象。尤其是重庆、无锡和广州等地价性价比高的城市。其引起了三个现象。第一、央企和头部房企拿地项目多,未来供应的来源形成了变化。第二、土地项目总体处于限价状态。第三、类似土地市场表现,直接导致百强县的土地市场火爆。

未来政策展望:学区方面,划片入学、公民同招、民办摇号、高招分配等政策将持续,租赁住房学区政策有望迎来突破;户籍方面,数据、医疗和科技人才的户籍政策总体宽松,其他领域的人才政策需要防范收紧;购房方面,短期看放松可能性不大,不过主要集中在一二线城市和部分三四线城市,市场占比30%;用地,租赁住房和集体经营性建设用地的土地优惠政策预计会继续放开,尤其是涉及城市近郊区。

区域市场规划

    上海的区域市场需要重点关注长三角一体化和五大新城概念。根据十四五规划,上海未来区域空间发展有以下几个特点,总体区域发展将形成中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型的格局。一江一河:围绕黄浦江和苏州河,形成外滩-陆家嘴-北外滩、世博-前滩-徐汇滨江、杨浦滨江、苏河水岸带的发展。两翼齐飞:自贸试验区临港新片区、长三角生态绿色一体化示范区、虹桥商务区。新城发力:加快嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城的建设。南北转型:宝山(南大、吴淞)钢铁厂转型,金山(金山产业带)化工厂的转型。

板块分析关注相关影响变量,企业应重点关注区域规划、交通改善、高端聚集、市场周期等参考指标,建议根据重要性做决策。这里为大家介绍三个板块,一是高端板块,最近高端板块崛起,这主要聚集在前滩、董家渡、大连路。比如说大连路板块,这就是一个后发优势,成为新金融、新科技的聚集带。二是区位改善板块,主要是淀山湖大道、长兴岛、松江南站,这些地区随着交通设施等建设,将形成更好机会,比如长兴岛,我去调研的时候就发现长兴岛上有很多造船厂,这些厂的员工是很多的,未来这个板块如果通地铁后,这些员工就是潜在的购房需求,未来发展潜力就很大。三是受市场周期影响的板块,比如美兰湖、顾村、南翔等区域,这些区域过去曾经炒作过,平静几年容易反弹。

最核心的规划:长三角一体化。企业可以关注长三角一体化所带来的的市场机会,需要关注交通一体化、户籍一体化、社会保障一体化等内容。近期需要关注17号线延伸和沪苏湖高铁概念。长三角生态绿色一体化发展示范区正在建设。关注长三角一体化六镇,尤其是汾湖、朱家角和西塘。关注都市圈政策和市域铁路规划政策。关注环沪概念:启东、海门、太仓、花桥、汾湖、嘉善、平湖等概念,比如说枫泾规划。

产品投资策略

产品。70/90政策虽一直提,但实际上中小套型交易并非上海市场的主流,全装修和精装修基本覆盖全市,除金山和崇明有特殊性。未来两年房产供应大户包括万科大华金地融创等企业。将来上海市场的主流产品还是120平方米的住宅,交易占比中,120平米左右的住宅物业相对占比大,更符合上海市场特征。尤其是车位和学区好的小区。这里要特别提一下酒店式公寓,当前有很多购房者或投资者咨询是否能投资此类物业。目前上海的政策是:1、未开发的需整改。2、已开发的不允许附加住宅功能。3、二手房不限制

长租公寓。租赁市场改革方向,第一、确保用地用房来源充足,包括土地变性、房源更改用途、资源整合等。第二、新租赁概念提出,在解决住房空间的同时,更会关注租客其他需求。第三、租购并举和租售同权将持续推进。第四、轨交沿线站点将配置更多此类房源。第五、先租后买等模式在创新和探索

老旧小区改造。从老旧小区改造的内容来看,重点在于外墙改造、电梯改造、停车位改造等领域,以电梯改造为核心。预计上海房龄在20年左右的物业改造可能性最大,将带来租赁市场、物业管理、智慧社区等方面的发展机会

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

城市投资逻辑归纳起来主要可以关注五个方面:一是城镇化率,城镇化进入3.0版本,即县域城镇化,关注百强县和脱贫县;二是流动人口变化情况,人口流动总量、结构和方向出现了变化,00后开始逐步步入社会;三是高铁建设,高铁往往是各地城建发展的重要引擎,也将成为各地新区的重要发展支撑;四是城市周期,每个城市也有成长和没落的大周期,不同城市转型的效果也不同;五是城市差异,各地限购等购房政策的不同,无形中使得不同城市的市场吸引力差距很大。

城市投资方面,涉及各类要素,对此类要素可以进行排序,其中规划是最重要的