（一）项目概况

张江“城中村”改造项目全称为浦东新区张江田园、江欣、劳动村（部分）“城中村”改造项目，是2014年上海首批启动的“城中村”改造项目之一。2014年6月，中建八局与张江镇政府签署了合作框架协议，明确了由八局参与浦东新区张江“城中村”改造项目。同年10月，明确以政府引导、村集体入股、央企参与的方式合资成立项目公司，作为项目一、二级开发的实施主体，其中中建八局占股90%，张江镇政府占股10%。2015年9月，项目公司成立，自此张江“城中村”改造项目拉开了开发建设序幕。

项目位于浦东新区张江镇张江科学城核心区域，总占地面积约为321亩，可出让土地面积为216亩（14.4万平方米），计容建面32.8万平方米，分为劳动村（部分）区块和田园、江欣居民区两个区块，目前已完成劳动村（部分）区块的开发建设，正在进行田园、江欣区块开发建设。其中，劳动村（部分）区块可出让土地58亩，计容建面约为6.6万平方米，包含住宅、商业、绿地和公交站配套等。于2018年10月启动二级开发，2022年6月完成整体竣备交付。田园、江欣区块可出让土地158亩，计容建面约26.3万平方米，涵盖TOD综合体、大型商业办公、住宅、体育公园、张江栅历史风貌休闲街等业态，共由5个地块组成，目前B07-9商办和B05-15住宅地块已进入二级开发流程，B05-10商办和B05-11古镇风貌街地块完成了一级开发，项目整体预计2027年底基本建成。

图1：项目效果图（田园、江欣区块）

图2：项目实景图（劳动村（部分）区块）

图3：项目区位图（左）及其中的田园、江欣区块用地编号及地块范围示意图（右）

表1：项目可出让土地的基本信息

区块	用地编号	性质	可出让的用地面积（㎡）	容积率	计容建筑面积(㎡）	备注
田园、江欣居民区	B05-10	商办	52308	3.0	156924	商业≥20%、办公≤80%
	B05-11	商业	10815	0.8	8652	张江栅历史风貌休闲街
	B07-09	商办	29604	2.5	74010	21号线地铁上盖，商业≥20%、办公≤80%
	B05-15	住宅	12836	1.8	23105	多层≥50%、高层≤50%
劳动村（部分）	A6-8	住宅	38600	1.7	65620	多层≥50%、高层≤50%
	合计		144163（216亩)	/	328311	/

（二）做法经验

张江“城中村”改造项目作为上海市第一批“城中村”代表项目，在业态规划、住区营造、空间打造、更新策略、公建配套上都体现出了专业性，并且坚持高标准和多样性原则，积极融入上海，打造近零能耗建筑，贯彻TOD理念，为当前城中村改造提供了很好的示范样本。

1、践行“融海行动”，坚持以高标准和多样性打造“城中村”建设标杆

中建八局落户上海已经25年，坚持积极融入上海，服务上海城市建设，积极参与上海经济社会发展，践行“融海行动”。本项目是中建八局“融海行动”的又一代表作，用10余年的时间，坚持以高标准和多样性打磨产品，在业态规划方面综合区域整体焕新，在住区营造方面人居环境品质提升，在空间打造方面公共空间设施优化，在更新策略方面历史风貌魅力重塑，在公建配套方面商业商务活力再造。

在劳动村（部分）区块，选用中建东孚高端产品系，开发了10万平方米轻奢住区“中建朗悦府”，并打造了小而精城市公园、尺度适宜的邻里中心，提升片区居住品质、美化生活环境、改善配套服务设施，进而弥合“城”“村”空间。该片区于2021年9月23日完成并交付/移交。先后获的上海市优秀住宅金级、白玉兰、广厦奖、绿建三星、WELL金级、GBE地产设计大奖、金盘奖等荣誉。另有2万平方米自持住宅为中建八局在沪青年员工提供了温馨的住宿环境，1.2万平方米自持商业为区域焕发活力增添了新动能。周边配套公园、公交首末站为周边百姓提高了生活环境和出行方便。

图4：劳动村（部分）住宅项目“中建朗悦府”实景图

在田园、江欣区块，打造涵盖商业购物中心、5A甲级写字楼、五星级酒店、风貌文化休闲街、体育公园、邻里中心、公交首末站及高档住区等多元业态的TOD城市综合体。其中，B07-9地块打造为张江广兰路TOD综合体，是地铁2号线、21号线广兰路站双轨交枢纽与公交枢纽，21号线广兰路站由中建八局代建。在B05-10地块, 项目邀请了美国福斯特、德国哈迪等四家单位开展国际方案竞赛，初步将该地块定义为张江科学未来城的“未来之窗”，探索在办公区域引入高端企业总部，在商业部分打造无界商业，力争让整个地块成为浦东新区新的活力热点和城市IP，打造公园城市、海绵城市、绿色城市的典范。B05-11地块位于张江栅历史风貌保护区范围，以高水平、高标准的规划设计保持历史风貌的连续性、整体性、协调性，深入挖掘城厢历史文化，保留两座清代小桥 “众安桥”和“太平桥”，更好彰显老城厢的乡愁记忆、烟火气息、独特韵味。在B05-15地块,首作中建集团“御”系高端住宅“中建御华园”，以“内外交互”“东园西河”的景观设计、顶级产品配置和酒店式星级服务，建设具有传统水乡特色的精品住宅，共计21套低层合院和126套高层住宅，项目目前进入装饰装修阶段，预计2025年交付。B05-16地块将打造为全年龄段的体育公园，通过拆复建的方式改造地块内的历史建筑，与吕家浜滨河开放空间一体化打造，形成富有活力的空间界面，地景景观演绎糖坊街印记，打造张江栅记忆之廊，将历史街区、公园、城市界面有机结合。

图5：B07-9地块张江广兰路TOD综合体

图6：B05-10地块的国际方案

图7：B05-11地块张江栅历史风貌保护区改造后效果图

图8：B05-15地块 “城中村”改造前（左）改造后住宅效果图（右）

图9：B05-16地块体育公园示意图、效果图

2、打造“近零能耗建筑”，探索投-建-运全生命周期绿色低碳建筑实现路径

张江“城中村”造项目的重要组成部分——张江广兰路TOD综合体项目整合了中建八局在规划设计、高端采购、专业建造设备设施运营维护等各个阶段的成熟分供资源，构建了一条绿色建筑集成产业链，探索具有八局特色的投、建、运一体化全生命周期绿色低碳建筑实现路径，建成后将成为八局首个投、建、运一体化的城市TOD综合体。

中建八局将绿色低碳的科学前沿设计融入项目整体规划，在全生命期科技、绿色、低碳技术上博采众长，围绕围护结构、可再生能源、暖通系统、绿色碳汇等20大系统、应用高效幕墙、光储直柔、高效机房、生态景观等近60项技术，全方位塑造绿色低碳TOD产品。

在项目自持办公楼的设计建造中，重点打造了“近零能耗建筑”。通过绿色节能技术措施的落地实施，建筑本体节能率达到了27.98%，可再生能源利用率81.23%。该楼栋近期已获取中国建筑节能协会近零能耗建筑认证，是中建八局首个获此荣誉的TOD项目。

近零能耗建筑是指适应气候特征和场地条件，通过被动式建筑设计最大幅度降低建筑供暖、空调、照明需求，通过主动技术措施最大幅度提高能源设备与系统效率，充分利用可再生能源，以最少的能源消耗提供舒适室内环境，其建筑能耗水平应较2016年执行的建筑节能标准降低60%以上。在项目前期绿色低碳策划设计时，以系统化集成、数字化协同、被动优先主动优化为原则，运用了一系列硬核技术——可持续场地设计增加碳汇；合理功能布局实现自然通风和采光；绿色建材、当地建材和可循环建材降低建造碳排放；建筑体型和立面设计减少运行能耗；低碳能源设计，增加可再生能源渗透率并提升系统能效。项目综合节能率62.56%，减碳率近56%，年减碳突破430吨。在科技低碳上，项目高效利用太阳能，光伏应用面积2900平米，可再生能源利用率达81.23%，主动开展光储直柔技术示范，实现BIPV和BAPV联合部署，结合八局绿能、直流电气设备以及智能柔性调度系统，直驱直流空调，灯具及充电桩，削峰填谷，充分平衡并降低电网负荷。通过高效变频主机，高输配性能冷冻及冷却水泵、低阻管路设计、智能控制等高效机房技术，持续下探空调制冷能耗，仅机房侧较传统系统进一步节能20%以上，测算年节省电量约40万度。在数智建造方面，结合BIM碳排放监测系统及八局自主知识产权监测平台绿碳方舟2.0，实现建造阶段碳排放整体预估、过程碳排放监测、减排技术量化比较、减排措施综合优化等功能。

项目在施工过程中全面应用八局各类智能建造机器人和自主创新施工设备，提升智能建造水平，平稳压降施工用能。项目全面整合楼宇自控、能耗监测、可再生能源利用、低碳运维等各类智慧运维平台，运用数智孪生技术，实现建筑设备运维的安全、高效、低碳、舒适。同时，项目将积极开展低碳技术与客户日常生活场景的关联性探索，以高效、便捷、低碳的运维环境引领整个片区的低碳生活方式。

未来，项目还将致力于成为同时获得绿建三星、LEED金级、WELL金级、低碳金级、智慧建筑、近零能耗建筑六大认证体系的TOD综合体，打造低碳建筑标杆。此外，项目还设立了博士工作站专门研究超深地墙的施工质量控制和整个降水的实时控制。

图10：智能建造机器人

图11：智慧运维平台

图12：近零能耗建筑认证证书

3、将TOD理念与“城中村”改造相结合，打造15分钟共融生活圈

本项目以TOD理念为先导，规划多个用户场景，让交通换乘、商业办公、文化休闲、绿色运动、城市服务互联交融，满足市民高效办公、品质消费以及便捷通勤的多样化品质生活需求，使项目成为一个示范性的城市理想单元。承接2号线与21号线广兰路车站及连接通道，配合浦东新区公交处在广兰路TOD综合体内设置一座7000平方的公交车首末站，精心规划换乘通道，另外，拟在吕家浜河道整治过程中打造一组横跨吕家浜河的人行通道，将小区与TOD换乘点和广兰公园连接在一起。在空间规划上提升地铁、商业接驳换乘体验，场景内各功能分区合理、互相独立，同时联系紧密，各条流线简洁清晰，高效畅通，打造舒适、便捷、品质的生活感受，进而塑造本项目的TOD标杆形象的空间体验。

 

图13：B07-9地块张江广兰路TOD综合体（上）

人行通道连接周边小区与TOD换乘点和广兰公园（下）

15分钟社区生活圈是上海打造一个满足“衣食住行，文体教卫”等生活日常所需的社区生活的基本单元，即在15分钟步行可达范围内，配备生活所需的基本服务功能与公共活动空间，形成安全、友好、舒适的社会基本生活平台。本项目通过协调 “商务、商业、交通转换核心”三大功能协同关系，充分与片区内现有配套功能互补、平衡协同，构建舒适共融、功能齐备的“十五分钟生活圈”，实现社区生活“零交通”，缔造低碳出行新风尚。

4、保护、挖掘和焕新张江栅古镇风貌及文化，打造上海城市更新名片

2016年，张江镇PD-115传统村落街坊被列入上海市历史文化风貌区范围扩大名单。南至江东路，北至吕家浜沿岸，西至马家浜，东至广兰路，总用地面积约为6.23万平方米，涉及到本项目的B05-11、B05-15、B05-16地块，将打造张江栅古镇历史风貌休闲街。

张江栅是张江的发源地，项目经过前期历史风貌甄别，确认了张江栅古镇风貌扩大区域内留存有历史保护建筑1幢（吴家大院），文物保护点2处（2座桥），保留历史建筑13幢，一般历史建筑30幢等。项目坚持“原状、原貌、可识别”的保护理念，保护、挖掘和焕新张江栅古镇风貌及文化，尽可能原真性保留“小桥流水”的张江老街风貌，结合当下街道肌理和街坊格局，打造吕家浜两岸富有江南水乡情调的文化休闲街，传承张江栅历史文化、符合现代使用要求，成为上海市城市更新名片。主要做法包括通过延续、缝补整体肌理斑块，有机缝合原有历史风貌肌理，实现历史风貌重现和区域传统文化复兴；通过街巷网络的构建、空间的延续，复原历史街巷；研究建筑风格，融合新旧建筑风貌，重拾历史记忆。在保护、传承该地块文化、历史、建筑价值的同时，焕新建筑的商业价值，提振区域活力，提高社会经济效益。

（三）项目成效

张江“城中村”改造项目取得了较好的成效，通过可售型住宅快速回收现金流，通过租赁住宅为上海新市民提供了高品质租住选择，通过积极响应双碳战略，取得了较好的生态效益，同时提升了区域产业能级，改善区域环境，并注重公共配套设施的打造，总体取得了不错的综合效益。

1、满足周边市场需求及企业自身发展需求，取得一定经济效益

本项目的精品住宅产品有效填补了市场空缺，受到市场认可，取得了较好的经济收益。劳动村区块的住宅项目“中建朗悦府”两开两磬，累计销售额近30亿元，田园、江欣区块的“中建御华园”开盘即罄，销售合同额突破15亿元。配备的自持租赁住房、配建保障房，为中建八局在沪青年员工提供了温馨的住宿环境，也为上海新市民提供了高品质的租赁住房选择。优质的商业物业填补了张江科学城商业业态的空缺。自持商业、自持办公面积为企业新增了物业管理面积，一方面通过引入中建八局总部办公及内部培训业务，满足中建八局企业自身发展的需求，另一方面发挥中建系对产业链上下游的带动效应，进一步增添区域活力和经济发展新动能，帮助本项目取得可持续的经济效益。

2、打造“近零能耗建筑”，推动地产行业绿色、低碳转型

本项目充分发挥数字建造、绿色施工等方面的技术优势，通过多项绿色低碳新型技术的落地实施，打造了“近零能耗建筑”，为办公项目高效环保运行提供了强有力的技术支持，实现从绿色低碳到“碳中和”建筑的迭代升级，推动地产行业绿色、低碳转型。 

同时，项目还构建了一条绿色建筑集成产业链，探索具有中建八局特色的投、建、运一体化全生命周期绿色低碳建筑实现路径，形成可复制、可推广的开发建设模式，可供城市更新项目参考借鉴。

3、充分践行了央企的社会责任和企业担当，取得了社会效益

1）改善居住环境和城市面貌：与重大产业发展紧密结合的浦东新区张江镇“城中村”，曾经处处违章搭建、电线乱拉，居民日夜忍受着金属厂的噪音。此次“城中村”改造显著改善了村民的居住环境，很好地补足了城市功能欠缺，使“中国硅谷”向世界级高科技园区的愿景目标阔步前进。

2）改造区域交通条件，便利居民出行：比如，作为张江“城中村”改造配套项目，21号线广兰路站建成后，往东北方向与既有2号线广兰路站形成通道换乘，通车后将成为张江区域实现东西南北交通布局的轴心，形成浦东一个小的交通枢纽。比如在在劳动村（部分）区块，建设了公交首末站，便利周边居民出行。比如张江广兰路TOD综合体项目计划在吕家浜河道增加“三地联通桥梁”，实现本项目与公园及周边居民的合理连接，解决困扰周边居民近10年的出行问题。

3）主动作为，坚持算长远账：比如，为了保持建筑风格的一致性，还原河两岸的历史风貌，调整日照、建筑面积等指标，将原设计的8层洋房改为两层联排。比如，承担绿地、公交站等配套公共配套设施的代建并无偿移交给政府等。体现了央企的社会责任和党管企业的使命担当。

（四）小结

“城中村”改造是改善人居环境、提升城市功能、推进城市化进程的必由之路，也是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是在新形势下建设人民城市的重要内容。从张江“城中村”改造项目，我们可以看到城市更新从“单一方式、单个项目”转变为“多方式、多项目”协同推进。历经近10年的张江“城中村”改造实践，生动地展现出“城中村”改造已经转向为与新城建设、城市更新、历史文化保护、产业发展等相结合的综合性目标。张江“城中村”改造项目作为上海市第一批“城中村”代表项目，在业态规划、住区营造、空间打造、更新策略、公建配套上都体现出了专业性，取得了较好的经济效益和社会效益，特别是在当前双碳战略下，能够打造“近零能耗建筑”，为行业绿色、低碳转型做出了示范。