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2018年上海房地产市场调研报告

来源:上海市房地产行业协会  来源:信息调研部   发布日期:2019/3/4 10:44:32

上海市房地产行业协会

房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和民间研究机构的专家组成调研组,定期研究分析房地产市场。

本次调研着重分析2018年上海房地产市场运行情况,并对2019年市场走势进行预判,形成本调研报告,供会员企业和政府管理部门参考。

 

一、2018年上海房地产市场的基本情况

 

(一)土地供应

2018年,全市共出让国有建设用地使用权1205公顷,比上年增加20.9%。其中居住用地545公顷,减少11%;商服用地172公顷,增加42%;工业用地488公顷,增加86%。

(二)房地产开发投资

2018年,全市完成房地产开发投资4033.18亿元,比上年增长4.6%(全国房地产开发投资120264亿元,比上年名义增长9.5%),增幅上升0.6个百分点;其中住宅投资2225.92亿元,比上年增长3.4%(全国为增长13.4%),增幅回落6.1个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的52.9%,占比下降0.3个百分点。

(三)房地产开发建设

2018年,全市商品房施工面积14672.37万平方米,比上年下降4.5%,增幅回落6.2个百分点;其中住宅施工面积为7520.39万平方米,下降6.2%。在施工面积中,新开工面积2687.17万平方米,上升2.6 %(全国为增长17.2%);其中住宅新开工面积1473.17万平方米,上升5%(全国为增长19.7%)。

2018年,全市商品房竣工面积3115.76万平方米,比上年下降8%,增幅回落40.8个百分点;其中住宅竣工面积1730.27万平方米,下降7.1%,增幅回落28.6个百分点。

(四)房地产交易
2018年,全市商品房销售(包括现房销售和期房销售)1767.01万平方米,比上年上升4.5%,增幅上升42个百分点。其中商品住房(包括市场化商品住房、销售型保障住房)销售1333.29万平方米,下降0.6%,增幅上升33个百分点。

2018年,全市存量房(二手房)成交登记面积为1646.2万平方米,比上年减少0.81 %,增幅上升50.94个百分点,其中住宅成交登记1301.61万平方米,减少4.81%,增幅上升50.62个百分点。

(五)住房价格

全市新建商品住房价格指数:2018年有6个月环比持平或下跌,3月份、8月份、9月份、10月份、11月份、12月份环比上升,2018年12月份比上年同期上涨0.4%。二手住房价格指数:2018年除1月份环比上升0.1%之外,之后连跌11个月,2018年12月份比上年同期下跌2.7%。

2018年,全市商品住房平均销售价格(含销售型保障房)28981元/平方米,比上年上升16.5%。二手住房平均成交价格38760元/平方米,比上年上涨1%。

(六)房地产金融

   2018年,全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额20317.21亿元,同比增长7.2%,增幅同比回落6.1个百分点。其中个人住房贷款余额13074.27亿元,同比增长4.8%;人民币房地产开发贷款余额5776.74亿元,增长11.5%。

 

二、2018年上海房地产市场的政策环境

2018年,全国政策面继续贯彻“房子是用来住的,不是用来炒”的主基调,呈现出前紧后松的特点。前三季度,中央层面坚持调控目标不动摇、力度不松劲:3月,两会重申“房住不炒”;7月,政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”; 8月,住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。在这个大背景下,各地根据自身情况,实行“因城施策”的差别化调控,四限政策持续发力,过去没有调控的城市也陆续加入,调控范围逐渐由一二线向三四线城市扩容,多省市全面整治市场秩序。据统计2018年前三季度,全国各地楼市调控政策累计326次:大连、沈阳、太原等市相继落地限购令,成都、青岛、三亚等市升级限购;芜湖、兰州、合肥等市出台限价令;兰州、长春、大连等多市加入限售,沈阳、青岛、贵阳等市升级限售。12月,住建部提出2019年的核心目标是“稳地价、稳房价及稳预期,坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任”。地方层面调控政策也随之发生变化,部分城市局部放松限价、限售:广州、武汉、南宁等城市局部放松限价;广州、杭州等城市下调房贷利率上浮比例;珠海楼市限购放松,非户籍人才购房缴纳社保降至最低1-12个月;菏泽更是取消楼市限售。货币政策方面,2018年继续实施稳健的货币政策,央行采取了一系列逆周期措施,通过四次降准,增量开展中期借贷便利(MLF)等方式提供了充裕的中长期流动性。

2018年,上海认真执行中央的各项调控政策,针对上海房地产市场的具体情况,加强了对企业购房、销售秩序和住房租赁市场的调控力度:7月2日,出台“企业购买商品住房新规”,规范了企业购房行为;9月10日,出台“房地产市场秩序专项整治规定”,规范房地产市场行为;10月6日,出台“规范本市代理经租企业及个人‘租金贷’相关业务规定”,规范“租金贷”相关业务。

(一)房地产有关政策

1、4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(证监发[2018]30号)。《通知》共五条:一、总体要求。……。二、住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和重点支持领域。……(三)发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件:一是物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;二是物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流;三是发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力,最近2年无重大违法违规行为。(四)优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。(五)鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。……。(六)重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。三、完善住房租赁资产证券化工作程序。……。四、加强住房租赁资产证券化监督管理。……。五、营造良好政策环境。……。

2、5月22日,住房城乡建设部印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(建房[2018]49号)。《通知》共七条:一、坚持调控目标不动摇、力度不放松。……。二、加快制定实施住房发展规划。……。三、抓紧调整住房和用地供应结构。……热点城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,确保公租房用地供应。力争用3—5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。……。四、切实加强资金管控。……。五、大力整顿规范房地产市场秩序。各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为,严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。……。六、加强舆论引导和预期管理。……。七、进一步落实地方调控主体责任。……。

3、6月28日,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》(建房〔2018〕58号)。《通知》共三条:一、工作目标。针对近期房地产市场乱象,通过部门联合执法,重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制,切实维护人民群众合法权益。二、整治重点。(一)投机炒房行为。1.垄断房源,操纵房价、房租。2.捂盘惜售或者变相囤积房源。3.通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息,以及雇佣人员制造抢房假象等方式,恶意炒作,哄抬房价。4.通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房。5.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。(二)房地产“黑中介”违法违规行为。……。(三)房地产开发企业违法违规行为。1.在取得商品房预售许可前,以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。2.未按政府备案价格要求销售商品房,或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式,变相实行价外加价。3.一房多卖,损害购房人合法权益。4.利用合同格式条款,免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。5.限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。6.未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。(四)虚假房地产广告。……。三、工作要求。……。

4、7月2日,市住房城乡建设管理委、市房屋管理局出台《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》(沪建房管联[2018]381 号),《规定》共五条:一、企业在本市购买商品住房必须同时符合以下条件,购房时间以合同网签备案日期为准:1、企业设立年限已满5年;2、企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币;3、企业职工人数10名及以上,且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。企业近年缴纳税款金额满500万元以上的,购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。二、企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。三、住建、房管部门会同相关部门对执行商品住房项目公证摇号、按序选房制度加强监管,要求开发企业严格执行全部准售房源、积累客户规则和名单、摇号排序结果公证和公示规定;进一步加强客户认筹规则制订指导审核以及执行监管,严格落实企业购买商品住房规定。四、住建、房管部门会同规土部门(不动产登记机构)加强企业购买、出售商品住房交易登记审核,会同税务、人社、公积金管理等部门建立相关信息共享核查机制,对违反企业购买、出售商品住房相关规定的,不予办理房地产交易登记手续。

5、9月10日,市住房城乡建设管理委、市房管局、市委宣传部、 市公安局、市司法局、市税务局、市工商局、市物价局、上海银监局等九部门联合印发了《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》(沪建房管联〔2018〕554 号),《通知》共三条:一、工作目标。……。二、整治重点。……。(一)发布虚假信息行为。……。(二)投机炒作行为。……。(三)房产经纪违法违规行为。……。(四)商品房销售违法违规行为。……。三、工作要求。……。

6、10月6日,上海市住建委,市房管局,市金融办,央行上海分行,上海银监局等五部门联合印发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》(沪建房管联〔2018〕582号),《通知》共十条:一、无“住房租赁经营”业务范围、未经本市房屋行政管理部门备案、未加入本市房地产经纪行业协会的代理经租企业不得 合作开展个人“租金贷”业务。……。二、代理经租企业利用房东房源与金融机构合作开展个人“租金贷”业务,应当事先征得原始房东书面同意。三、发挥本市住房租赁公共服务平台的行业监管作用。四、代理经租企业应当严格把控自身杠杆率,密切关注企业 流动性。五、代理经租企业不得套取银行业金融机构信用,不得利用 个人“租金贷”业务沉淀资金恶性竞争抢占房源,不得哄抬租金 抢占房源。六、……。七、……。八、……。九、……。十、……。

(二)货币金融政策

1、实施中性的财政政策和稳健的货币政策

12月末,广义货币(M2)余额182.67万亿元,同比增长8.1%,增速比上月末高0.1个百分点,与上年同期持平;狭义货币(M1)余额55.17万亿元,同比增长1.5%,增速与上月末持平,比上年同期低10.3个百分点;流通中货币(M0)余额7.32万亿元,同比增长3.6%。全年净投放现金2563亿元。

12月末,本外币贷款余额141.75万亿元,同比增长12.9%。12月末人民币贷款余额136.3万亿元,同比增长13.5%,增速分别比上月末和上年同期高0.4个和0.8个百分点。全年人民币贷款增加16.17万亿元,同比多增2.64万亿元。分部门看,住户部门贷款增加7.36万亿元,其中,短期贷款增加2.41万亿元,中长期贷款增加4.95万亿元。

2、降低存款准备金率四次

央行决定:从2018年1月25日起,为支持金融机构发展普惠金融业务,聚焦单户授信500万元以下的小微企业贷款、个体工商户和小微企业主经营性贷款,以及农户生产经营、创业担保、建档立卡贫困人口、助学等贷款。人民银行决定统一对上述贷款增量或余额占全部贷款增量或余额达到一定比例的商业银行实施定向降准政策。凡前一年上述贷款余额或增量占比达到 1.5%的商业银行,存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调0.5个百分点;前一年上述贷款余额或增量占比达到10%的商业银行,存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调1个百分点。

央行决定:4月25日起,大型商业银行、股份制商业银行、城商行、非县域农商行以及外资银行人民币存款准备金率降低1个百分点,共释放资金近1.3万亿元,相关银行同时归还所借央行的中期借贷便利(MLF)共9000亿元。两者相抵,净释放资金近4000亿元。

央行决定:7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。鼓励5家国有大型商业银行和12家股份制商业银行运用定向降准和从市场上募集的资金,按照市场化定价原则实施“债转股”项目,释放资金7000亿元。

央行决定:10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,本次降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF),除去此部分,降准还可再释放增量资金约7500亿元。

 

三、2018年市场走势分析与2019年市场走势预测

2018年,上海房地产市场呈现“量平价稳”的态势。土地出让面积同比增加,住宅用地地价同比回升;房屋销售面积同比增长4.5%,住房价格指数同比涨幅微增;二手住房成交同比下降,价格指数同比下跌。

展望2019年,从宏观经济面看,中央经济工作会议对2019年的经济定义为“稳中有变,变中有忧”,宏观经济存在着较大下行压力,2018年年底各项宏观经济数据也大都不及市场预期,经济运行充满了不确定性;从资金面看,为了抵御经济下行风险,货币政策中性偏积极,央行将积极创设以及续作各种融资工具(MLF、TMLF等),且将继续定向降准,以期保持市场流动性合理充裕;从政策面看,全国政策仍将坚持“房住不炒”的主基调,但各地会根据不同情况 “因城施策”,“一城一策” ,库存量较大的城市,调控政策或将有所放松。但库存不足、房价上涨压力较大的城市,仍将坚持调控。

上海将继续保持定力,继续落实各项调控措施,规范房地产市场秩序,保持政策的连续性和稳定性。从上海房地产市场供求关系看:供应方面,受资金链影响,部分观望的开发企业将逐渐遵从政府制定的开盘价,加大推盘入市力度,预计2019年供应量会有所上升;需求方面,2019上海旧改将要加速,改造量要比2018年翻番,这会释放部分需求,此外,部分非本市户籍购房人的纳税、社保时间已满五年,这部分需求也将得到释放,预计2019年成交量会稳中有升。综上所述,预计2019年上海房地产市场将继续平稳运行的格局,土地市场量稳价平,租赁住房用地将继续加大供应力度;房地产开发投资保持低位增长,施工和新开工面积与上年基本持平;商品住房成交面积会有所上升,住房价格将保持平稳。

以下侧重从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析。

(一)土地供应总量明显增加,住宅用地略有减少,住宅用地价格有所回升

2018年,土地供应总量比上年明显增加,全市共计出让国有建设用地使用权1205公顷,比上年增加20.9%。

2018年住宅用地供应545公顷,比上年减少11%。其中三类用地399公顷(经适房8公顷、动迁安置房284公顷、中小套型商品房107公顷),占全市住房用地供应73.2%,除中小套型以外的商品住房用地供应146公顷(其中租赁住房用地供应102公顷),占全市住房用地供应26.8%,比上年增加12.3%。

根据民间研究机构数据显示,2018年上海共成交113幅地块(经营性用地),成交面积合计412万平方米,比上年增长9.6%,成交金额共计1602亿元,比上年增长44%。其中住宅用地成交34幅,成交面积174万平方米。

2018年商品住宅平均成交楼面地价22747元/平方米,比上年上升24.5%;商服平均成交楼面地价14783元/平方米,比上年下降5.9%;工业平均成交楼面地价1523元/平方米,上升18.9%。商服用地楼板价呈下降趋势,住宅、工业楼板价呈增长趋势。(见表1)

表1:上海招拍挂土地出让成交面积和成交楼板地价比较 

图像

 

2018年上海土地市场延续了2017年以来的平稳行情,低溢价成主流,尤其宅地基本都以底价成交。2月13日,上海地产集团联合上海浦东轨道交通、上海申通地铁以137.7亿总价竞得龙阳路交通枢纽南侧的浦东新区北蔡Z000501单元(白杨路以东片区)01-01等19幅地块,溢价率为0.007%,楼板价约10018元/平米。这是今年总价最高的地块,也是上海土地市场有史以来最大宗土地拍卖。7月26日,中信养老产业有限公司14400万元拿下的崇明区陈家镇CMSA0004、CMSA0005单元13-01商业用地,溢价率达到209.81%。这是今年溢价率最高的地块。12月10日,融创以底价拿下静安市北高新园区N070501单元18-01地块,总价30.52亿,折合楼板价46610元/平方米,这是今年单价最高的地块。

2018年,租赁用地共成交35幅,未来至少可以提供35000套租赁用房,主要分布于杨浦、静安、浦东等市区范围。上海本土国企仍是租赁用地的主力军,其中上海地产集团、张江集团、陆家嘴集团和市北高新集团,分别以12幅、4幅、4幅、3幅土地位居前四。值得一提的是,10月22日,有巢科技投资有限公司(华润置地)以底价竞得松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号(集体土地试点入市)地块,成交价格为1.25亿元,建设租赁住房不低于825套。与过去土地市场出让的国有建设用地不同,这是上海首次通过土地市场推出的集体土地入市建设租赁住宅项目,出让人为泗泾经济联合社。之后,松江作为集体土地试点入市的区域,又继续推出租赁用地,补充租赁住房市场,全年共推出的五宗集体土地试点入市的租赁住房用地全部成交,五宗地块全部位于松江区,容积率在1.4至2.5之间,合计建筑面积22.76万平方米。此举落实了十九大租购并举的主旨,意味着在原有被锁定土地供应的背景下,上海土地供应将有新的途径,房企拿地机会增加。

分析2018年上海土地市场成交回归理性的原因:一是随着本轮房地产调控持续深化,特别是今年三季度以来楼市快速降温,商品房销售未及预期,房企对后市的预期日益理性,拿地决策也更加理性。二是房地产行业金融监管趋严,企业资金压力日益趋紧。同时,近年来房企融资渠道总体收紧,融资成本居高不下,融资难度也越来越高,房企资金压力加剧,资产负债率不断上升,随着偿债高峰期来临,企业资金紧张。三是2017年以来限地价、限房价、自持要求、配建要求等政策层层加码,对于房企来说,这些限制条件对企业的运营能力和项目资金周转提出了更高的要求,市场参与者锐减,竞争减小,企业出价也更趋理性。

2019年土地市场走势分析:一是会从住房市场体系和住房保障体系两个方面协同推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。会坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,稳房价、稳预期。二是土地供给端会更加注意从区域、功能、配套、人口规模增长、15分钟生活圈、职住平衡等因素优化土地供应结构、时序和规模。三是地价的异常情况监测方法更加完善,会综合运用完善网络化、信息化和全生命周期运行评估等手段,相机进行调控。四是随着地价的合理回归,部分资金宽裕的大型房企将会积极补仓,央企、国企和大型民企仍将是土地市场的主角。总体上看, 2019年土地市场将继续延续“量稳价平”的态势。

(二)房地产开发投资低位增长

2018年,本市房地产开发投资低位增长,完成投资4033.18亿元,比上年增长4.6%。从全年走势看,房地产开发投资呈现总体平稳、低位波动态势。1-2月的投资增速(10.1%)为全年最高点,此后总体保持平稳,增速在3.0%~5.3%区间波动(见图1)。2018年,本市房地产开发投资占全市固定资产投资的52.9%,比重同比下降0.3个百分点。

图1: 2018年本市房地产开发投资走势
 

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从房屋类型看,住宅和办公楼投资小幅增长,商业营业用房投资下降。2018年,本市住宅投资2225.92亿元,比上年增长3.4%,占房地产开发投资的55.2%,比重下降0.6个百分点;办公楼投资692.71亿元,增长7.9%,占17.2%;商业用房投资461.42亿元,下降8.9%,占11.4%。

从投资结构看,土地购置费快速增长、占比提升,建安工程投资下降。2018年,本市房地产开发投资中的土地购置费1846.14亿元,比上年增长21.2%,占全部房地产开发投资的45.8%,比重提高6.3个百分点;建安工程投资1971.77亿元,下降6.3%,占48.9%。

(三)商品住房成交量略有回升,价格指数同比微涨

2018年全市商品住房市场降温,成交面积小幅上升,住房价格指数同比微涨,市场化新建商品住房去化周期有所增加。市场总体上呈现“量平价稳”的状态。

2018年,全市商品房批准预售1570万平方米,比上年增长113%;其中商品住房批准预售1168万平方米,比上年增长38.37%。全市商品房销售1767.01万平方米,同比增长4.5%;其中商品住房销售1333.29万平方米,同比减少0.6%。

2018年1-12月上海新建商品住房价格指数同比微涨。1月份跌0.4%、2月份跌0.4%,3月份涨0.2%,4月份跌0.1%、5月份跌0.2%,6月份持平、7月份跌0.1%、8月份涨0.1%、9月份涨0.1%、10月份涨0.1%、11月份涨0.5%、12月份涨0.6%,12月份同比上涨0.4%。

从全国70城市新建商品住房价格指数看:2018年,中央继续严格执行“房住不炒”,各地逐步贯彻落实“因城施政、分类调控” 的政策。不同城市的市场格局发生了明显变化,一线、二线和三四线城市分化愈加显著。一线城市整体成交均价波动不大高位维持,北京、上海、深圳全年房价同比微涨,分别达到2.3%、0.4%和0.1%;二线城市房价受到人才引进政策、棚改货币化安置等政策的影响,市场出现了阶段性房价上涨,热点二线城市还出现了“万人摇号,一房难求”的现象,西安和海口全年涨幅最大,同比上涨超过20%,分别为22.4%和22.1%、昆明、青岛、合肥、成都、重庆等城市全年涨幅均超过10%,南京、天津、杭州等城市涨幅收窄,全年涨幅分别为0.7%、1.7%、5.6%,厦门房价则出现下跌,全年下跌0.4%;三四线城市进入分化调整期,三四线城市在2017年普遍上涨之后,随着调控政策逐步收紧,部分经济面不佳的城市陆续迎来调整期,房价上涨遇到压力,涨幅均有缩窄。呼和浩特全年涨幅最大,达到21%,温州、无锡、金华、泉州等城市全年涨幅均在10%以下,分别为1.9%、5.2%、4.5%、1.5%。

图2:2018年1-12月上海市场化商品住房成交情况 

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据房地产交易中心网上数据(见图2)显示:2018年,市场化商品住房(不包括保障性住房)销售面积588.93万平方米,同比增长2%;销售均价44340元/平方米,同比上升0.6%。从走势上看,呈现出两头低,中间高的特点。1月,市场推盘量有所增加,有14个项目拿到预售证,单月成交43.71万平方米。2月,受春节传统淡季影响,成交回落至17.79万平方米。3月开始,上海加快了预售证的发放,市场供应量逐渐增多,带动了市场成交。3月、4月、5月分别成交45.21万平方米、41.56万平方米、49.41万平方米。6月,受到住建部约谈12个房价过快上涨省市的影响,有关部门再度加强了对预售项目的监管,市场供应量大幅下滑,成交也受其影响出现下滑,回落至41.34万平方米。下半年开始,各家房企为完成全年业绩目标选择妥协,以政府的限定价格入市,同时不少楼盘开始降价促销,7、8两月市场成交活跃,成交量大幅提升,分别成交68.35万平方米和83.1万平方米。8月住建部再度要求各地落实调控责任影响了市场预期,加之前两个月需求的过度透支,楼市“金九银十”持续遇冷,供应量环比大幅缩减,市场表现持续萎糜,9、10两月成交开始回落,分别成交了65.76万平方米和50.5万平方米。年末两月,虽然房企为了年终冲刺抢收,供应端大幅放量,年末最后一周内更是有21个项目集中开盘,但市场依旧成交低迷,成交量继续下滑,11月、12月仅成交48.24万平方米和33.96万平方米。

2018年上海商品住房市场销售出现了“冷热不均”的现象,一二手价差倒挂的市区高端盘和区位、交通配套不佳的远郊刚需盘去化呈两级分化。 如中粮前滩海景壹号4月23日推437套房源,共计吸引了3127组客户参与摇号。金山某盘推出456套房源,均价在两万元以下但仅吸引了8组客户前去认筹,认筹率不足2%;下半年市场全面降温,整体趋势逐步走低,远郊刚需盘去化情况依旧不佳,市区高端盘热度也逐渐冷却。12月,大宁金茂府、万科翡翠滨江、仁恒公园世纪等高端盘开盘当天去化率都明显不及预期,仅在50%左右。

分析2018年上海商品住房量升价平的原因主要有三点:一是政策调控效果明显,供应端调控持续发力。2018年,上海加快了对预售证的审批速度,市场供应同比去年翻倍,但备案价“控价”措施仍然严格,新房备案价上涨得到有效抑制。二是需求端预期发生转变。上海的需求大部分都是改善型需求,其特点就是弹性很大,此轮调控历时已达25个月,社会各界已经深刻认识到了国家的决心,此外下半年市场快速下行,受到“买涨不买跌”的影响,大量需求进入了观望,延缓入市速度。三是房企资金压力加重,加速推盘入市。2017年刚刚实行“限价限批”的时候,不少企业觉得审批价格不及预期,不愿入市,想等价格放开再上市,但2018年政策都没有放松,企业资金压力和库存压力持续加大,大部分企业放弃观望,接受政府审批价入市,同时加大了促销力度,以减小利润的代价积极跑量。
2018年上半年全市网上可售量保持稳定,维持在550万平方米左右小幅波动,下半年市场加大供应,但成交却逐月走低,因此库存大幅增加。年底去化周期达到14.4个月,比年初增加4.3个月。截至12月31日,网上市场化商品住房可售量为706.17万平方米,比去年同期增加45.0%,其中普通商品住房可售量为105.39万平方米,比去年同期增加30.1%。另外,动迁安置住房可售量2636.5万平方米,比去年同期增加4.5%。

根据世邦魏理仕公布的数据显示,2018年上海优质写字楼供应高峰持续,写字楼需求进入多元化阶段。上海零售物业单体体量超过10万平方米的大型商业项目较上一年翻番。投资方面,2018年上海大宗物业投资市场交易总额突破了千亿大关,达到1176亿人民币。从投资者策略偏好来看,资本增值型及机会型的投资占比61%,显示了上海投资市场的投资边际比以往更广阔。从上海写字楼的需求来看,则更趋向于多元。

2019年上海商品房市场走势分析:2019年上海在房地产市场保持稳定运行的前提下,调控政策仍将以稳为主,同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化,市场总体上会呈现“供需稳定,价稳量平”的态势。开发商为冲规模和增加现金流动性,将会加快出货速度;伴随政策影响逐步被市场消化,购房信心将会有所恢复,成交会出现一定程度的回暖;房价受制于维稳的楼市政策主基调,不会大起大落。综合各种因素判断:2019年上海商品住房供应量将持平,成交面积将有所增加,住房价格保持平稳。

(四)二手住房市场成交量小幅下降,价格指数同比下跌明显

2018年上海存量房(二手房)登记面积1646.2万平方米,同比下降0.81%。其中存量住宅(二手住房)登记面积1301.61万平方米,同比下降4.81%;成交均价38760元/平方米,同比上升1%。

2018年1-12月上海二手住房价格指数同比下跌:1月份涨0.1%,2月份跌0.4%,3月份跌0.6%,4月跌0.2%,5月份跌0.3%,6月份跌0.3%,7月份跌0.1%,8月份跌0.1%,9月份跌0.1%,10月份跌0.2%,11月份跌0.1%,12月份跌0.3%,2018年12月比上年同期下跌2.7%。2018年上海二手房市场量价平稳的主要原因是,新房市场供量充足及限价原因,一二手房价差不断扩大,大量需求转向了一手房市场,二手房市场有价无市,议价幅度上升。下半年,由于一手市场降温明显,成交量逐月下滑,市场改善型需求减少导致“连环套”式的交易减少,二手房成交随之下滑,价格也相应回落。随着市场的低迷,二手房市场的信心严重不足,买卖双方进入新一轮博弈期。

图3: 2018年1-12月上海二手住房成交情况 

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总体上看,据房地产交易中心网上数据(见图3),2018年二手住房呈现出量稳价跌的趋势。1月份成交11383套;2月份春节长假期间成交量出现下探,单月仅成交6850套;3月份成交量迎来明显回升,成交16750套;4月份一手房市场供应放量,入市新盘价格又低于周边的二手房均价,这分流了部分二手房客户,成交量出现下滑,成交13097套;在政府控预售、稳房价的措施下,二手房市场价格松动,致使购房需求得以一定量的释放,二手房市场逐步回升企稳,5、6两月分别成交了15537套和14975套;下半年,房企为了冲刺业绩,一手房供应大量增加,一手房限价入市继续分流二手房买家,7、8两月二手房市场成交量逐月下滑,分别成交13615套、13119套;9月,市场略有反弹,成交回升至13660套;第四季度,一手房市场降温明显,大量需要“连环套”(卖掉二手房买新房)交易的改善型需求暂缓入市,受此影响,二手房市场观望气氛浓郁,成交锐减,10月份成交量下探至11778套;11、12月份成交略有反弹,分别成交13463套和12604套。

2019年二手房市场分析:2019年上海市场仍将保持调控定力,政策无明显放松迹象,因此一手房市场仍将延续平稳的走势,二手房市场与一手房市场关联度很高,也会随之运行平稳。但由于明年上海将加大旧改力度,市中心区域可能会有部分拆迁需求进入二手房市场,交易量或许会有所提升,同时,一二手房价格倒挂的现象可能会倒逼二手房市场降价,再加上市场进入了买方市场,议价幅度有所提升,价格可能仍有调整空间。预计2019年,二手房市场将延续调整走势,交易量可能有所增加,房价可能略有调整并逐步趋稳。

 

四、对当前上海房地产市场的看法和建议 

    2019年,我国经济发展进入关键时期,中央经济工作会议判断经济运行将“稳中有变,变中有忧”,外部环境复杂严峻,经济形势充满了不确定性,经济面临下行压力。在这个宏观背景下国家的大方针将突出一个“稳”字,房地产行业要“稳房价、稳地价、稳预期”,保证市场的平稳发展。上海房地产市场经过两年时间的调控已初见成效,投资、交易量、房价都已保持稳定。但上海市场需求依旧坚挺,供求关系持续偏紧,长期来看房价仍然存在一定的上涨压力。因此,上海将保持政策定力,继续从紧执行调控政策,缓解房价上涨预期,同时也应加快研究建立市场长效机制,构建“租售并举”的房地产市场。企业则应直面市场下行的挑战,敬畏市场,苦练内功,保持健康稳定发展。

(一)促进房地产市场平稳发展,努力构建“租购并举”的房地产市场

从2016年10月份开始的这一轮调控至今已历时26个月,此次调控从供需两方面入手,效果非常明显,房地产市场的三个重要的指标投资、交易量、房价都已保持稳定。调控成果来之不易,但也要认识到,此轮调控采用了较多的行政手段,达到稳定市场的作用,这并不是长效机制。2019年,有关部门在维持市场继续平稳发展的同时也应不断完善调控政策,建立适合上海实际的房地产市场平稳健康发展长效机制。同时,努力促进租赁住房市场健康发展,从而构建起“租购并举”的住房制度。

1、房地产市场发展以稳为主,有效防范大起大落风险

2019年,国家的大方针更加突出一个稳字,“房价稳、地价稳、预期稳”,现在正处于宏观调控的关键点,在这个点位保持稳定,能保障社会、企业、购房者三方的利益,房地产市场需要稳定发展,谨防出现大幅波动。

从目前来看2019年有三个因素会诱发房地产市场反弹:一是旧改提速,2019年上海中心城区的黄浦、杨浦、虹口、静安四个区要加快旧改速度,旧改数量要比2018年翻翻,达到4万户左右,而且现在的旧改主要以货币补偿为主(2018年有近九成的人就选择了货币补偿),这部分人拿了货币后可能会入市买房,市场需求会有所增加。二是当前楼市政策已趋于明朗化,未来很大可能将保持现状,即使行政干预也是以加强和堵漏为主,调控力度已见顶,一旦购房者认为政策底已到,他们就会“卖旧换新”,果断入市,二手房交易活跃必然会带动一手房交易,需求有短时间内释放的可能。三是2016年调控时规定外地人购房纳税社保从两年提高到五年,2019年这批被限制的外地购房者就会拥有购房资格,非本市户籍的购房需求将得到释放。这三方面需求的累积或让市场出现阶段性反弹,不利于市场的平稳运行。

防止房地产市场大起的同时也要防大落。2008年国际金融危机对当时的上海房地产市场影响就很大,2008年3月的时候上海房地产市场运行还很平稳,但到了9月就急转直下,市场交易量成断崖式下跌,当月交易量一下子就跌去三分之二。

政府部门应该对房地产市场倘若出现重大风险事件准备相应预案。此外,企业的债务问题也需引起高度重视。据海通证券研报显示,从存续地产债到期情况看, 2019年全年地产债偿还量预计还有3031亿元,另外还有4157亿元会进入回售期,如果按照40%的回售比例预估,待偿还的规模还有4694亿元,这个偿还量尚未包括2019年底前发行且到期的超短融(2018年这一规模大约有150亿元),考虑到这一部分,预计2019年地产债偿还规模要在4800亿元上下。和2018年3100亿元的偿还量比较看,2019年地产债偿还压力有大幅增加。

2、完善调控政策,优化行业发展环境

适时改善土地出让规则。自2017年上海调整了土地出让规则,经营性宅地出让采用“招挂复合”方式后。房企除了需要通过严格的自有资金审核后,还将根据企业综合实力进行筛选,房企的经济实力、技术资质、项目经验都被列入综合考察范围。在这样的出让方式下,买家主要以综合实力强劲的国企、央企和近几年在上海扩张比较明显的大型房企为主。虽然后来评分项目添加了“受让管理”,占45分,但也仅限于当年,第二年受让记录仍然会清零。这一规则主要是根据当时土地市场过热,从规范市场的角度考虑的,中小企业参与的市场的机会很小。目前房地产市场进入了新阶段,可考虑适时调整规则,使更多的中小企业有机会参与到市场中。特别是民营开发企业,使他们有更多的发展空间。

完善自持租赁要求。现行招拍挂住宅用地中硬性规定了15%的自持租赁住房需求,且要配建设5%的保障房,这样实售面积不到80%。一方面开发商拿地成本变相提高,未来销售商品住房价格上升,另一方面,许多项目位置偏远,建设租赁住房出租困难,造成住房资源浪费。建议政府部门在出让土地时,能根据土地所处区位,当地租赁市场需求,合理设置地块出让条件,对区位较偏的项目适当降低自持比例要求提高住房供应的有效性,稳定住房价格,提高土地利用效率。

优化税收程序。当前上海的税收程序要求预售时要按收款预缴3%的增值税,但根据企业测算,实际增值率往往不能达到3%以上,因此会产生多缴增值税的情况。但现行税收政策没有退还税款的规定,希望政府能根据项目实际情况,合理设置征收程序,或降低增值税预征率,减轻企业的税收及资金负担。

3、支持与规范并重,促进租赁市场健康发展

随着住房制度改革的深化,住房租赁市场供需双方都得到快速发展。当前,已到了建立租购并举的住房制度,大力发展租赁住房市场阶段。2015年住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,各地都加快租赁市场的发展,到2017年十九大报告中进一步明确建立租购并举的住房制度,我国住房租赁市场进入了快速发展的阶段。在急速发展过程中,2018年租赁市场出现了各类新问题,比如经租机构跑马圈地抬高租金、租金贷暴雷、甲醛房问题、长租公寓资金链断裂等众多乱象频发,造成了不良的社会影响。发展租赁住房市场需要从规范和支持并重两个方面,从四个“有”入手,有针对性地解决问题。

一是租赁住房建设有支持。2017年起,上海已经出让了60幅租赁用地。但从整个房地产市场看,租赁市场占比仍不高,发展空间还很大。租赁住房建设还面临土地成本高、建设供应支持政策少的情况。可进一步改进租赁用地出让的方式,现在按商品房的出让是70年的土地出让期,出让金是一次性交付的,租赁用房也参考销售型商品房的出让方式拿地的话成本太高,租赁性住房用地出让是否可以考虑采取年租制,可以有效降低拿地成本,有利于调动企业建设租赁住房的积极性。同时在建设规划、税费等方面可以进一步研究优惠政策。

二是租赁住房经营有规范。在进一步通过税收等支持租赁住房经营的情况下,要进一步规范代理经租为主长租公寓经营。首先要规范代理经租的运营,包括代理经租住房在装修、运营、信贷产品运用中的规范。特别是近期长租公寓出现的装修供应标准问题,包括有害气体等、房租贷问题、抬高租金的问题等,要从制度的层面研究问题产生的根源及需要采取的政策措施。其次要规范代理经租发展模式,鼓励企业积极探索有效的盈利模式和服务模式。如果没有稳定的盈利模式,企业是做不长的。改变现在简单的收租差、风投融资和拆分单元出租的盈利模式,这样模式是不能撑起企业长期去做的。再者要规范增值服务模式,鼓励企业合理创新服务模式,现在的白领公寓已经不单纯满足于居住功能,还要加上许多的公共配套服务、娱乐服务和社交服务等增值服务。香港的白领公寓建筑面积很小,房间就是睡觉的,但公共配套做得特别丰富齐全,住户所有活动都是在公共区域解决的,上海将来的趋势也可以向这个方向发展。

三是租赁住房居住有保障。通过立法、政策等保护承租人的合法权益,增加租赁居住的稳定性和安全性,使租赁住房成为可以满足长期居住需求的条件。保障承租人享受到公平的公共服务,尽量在多数公共服务上实现“租购同权”。同时,要支持多层次的租赁住房需求,一方面上海要打造高品质的租赁生活,要让住房租赁成为一种时尚的生活方式,让青年新市民都愿意去租房。另一方面更要关注普通务工人员的租赁需求,以服务业、建筑业、制造业等为主的多数产来沪务工人员收入一般,需要普通的租赁住房,甚至需要通过合租解决住房问题,要支持供应更多的安全、实惠的普通租赁住房。

四是租赁住房管理有创新。新时代租赁住房市场的发展要有新思路、新突破,不能走老路,要边发展边规范,既要鼓励发展,同时也要制定好制度。今年长租公寓成为了社会热点,据消保委数据显示,2018年1至8月长租公寓有1400多个投诉。监管部门要加强对租赁市场的监管,包括通过信息化手段强化监管能力,通过制度建设强化监管效率。同进,发挥行业内部的自律机制避免市场的恶性竞争,促进企业的规范运行。并在近期关注重点问题,如整改租金贷,防止其发展成第二个P2P。规范企业行为,防止大型经租企业为了抢占市场,任意抬高租金,扰乱市场秩序。

(二)尊重市场,苦练内功,保持企业持续健康发展

2018年行业内的一些典型事件反应出房企的预期变化。万科提出要“活下去”,碧桂园投资降速,恒大降价促销。龙头企业的焦虑反映了房企对此前市场下行的担忧,也意味着房企的发展战略开始变化。面对楼市调整周期持续的可能,房企应充分尊重市场发展规律,认识风险存在,积极调整经营策略,保证资金链安全,调整利润预期,以价换量、加快推盘节奏来快速回笼资金。同时也应把握时机,苦练内功,强化内部管控,优化发展模式,为今后的发展打下基础。

1、充分认识经营风险,主动调整经营策略

保证资金流安全仍是首位,防止资金链断裂。在年初“去杠杆”的背景下,房企的“融资难”在2018年体现得更为明显,银行加强了住房信贷管理,提高对贷款风险防范外,基金、信托、债权发行也同步加强了管理,房企整体的融资难度普遍偏高。在行业内部,所有的资源都在向大房企集中,银行等金融机构很少再给百强房企以外的房企贷款。2019年的融资环境预期会好转,但中小企业  融资难仍将存在,所以一些销售额不够大且债额过大的房企,仍会面临资金压力加大的风险。

适时以价换量,促销出货。从大环境来看,当前政府“房住不炒”的主基调不会改变,“四限政策”仍将继续执行,随着市场观望情绪的持续,市场成交不会明显反弹,部分企业在面临融资成本和库存不断增加的双重压力下,应以价换量,积极促销,以各种营销手段吸引潜在客户,加快回笼资金,安全渡过阶段性困难。

保证质量,夯实品牌。2018年市场出现了大量的业主维权事件,这有部分原因是限价造成的,但也有部分原因是企业“减配降标”造成的,在市场下行期中,房企更应“爱惜羽毛”,不应以降低品质、减少配置、取消功能来减少成本,增加利润,这样做的结果会损失了企业的品质形象与品牌价值。提高企业效益,需要项目公司更精准地服务客户需求,特别是在客户价值敏感点上做足功课,在观感质量上严格把关,虽然成本增加不多,但较明显提高客户效用,有利于提高市场份额,增加收益。

2、顺应市场周期,苦练内功,把握转型时机

在市场调整期中,房企应把握时机,苦练内功,围绕“运营机制与组织管控”全面提升自身的综合能力。通过强化内部管控,包括投资管控、融资管控、产品管控、人才管控等方面,严格把控项目的盈利空间,保证利润率水平,并为未来进入新周期后的增长打下基础。

做好投资管控。在目前市场回归理性、土地市场转冷、房企投资节奏普遍放缓的背景下,房企要做好重点关注区域、城市的发展研究。通过加强投资模型建设、构建投资标准体系的方式来提高投资效率和专业度,控制投资风险。未来,除了招拍挂之外,企业应通过合作、收并购及战略获取等方式拓展版图,布局基本面较好的一二线城市,同时关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市。在求发展与控风险的抉择中综合平衡,双管齐下,控制土地成本,确保利润率。

做好融资管控。未来,在政府大力推动租赁住房发展和资产证券化的背景下,资产证券化和住房租赁相关专项债券将是企业融资的突破口。部分优势房企可以通过发行企业债券增加现金流。此外,在表内融资收紧的情况下,房企可以加强与各类金融机构的合作,以拓展企业的融资渠道,比如中国平安成为华夏幸福的二股东之后,双方建立了全面战略合作伙伴关系,平安集团将向华夏幸福提供融资授信、保险、理财、资产管理、账户现金管理、投资银行等多元化服务。此外,房企参与成立房地产基金也是一种让房企以较小的成本撬动大量资金的方法,比如华润置地联合世博及中国人寿设立的150亿商业地产投资基金。

做好产品管控。在调控背景下,市场变得更加理性和成熟,行业利润也将逐步降低。未来企业的销售业绩更多的要依靠产品的运营、产品的周转和产品的品质来竞争。在众多竞品中,辨识度高且有质量的产品才能脱颖而出。企业应该从产品定位、研发设计、工程质量、成本管控、运营管理、物业管理等各个环节积极提升产品力。此外,产品的定位要精准,要根据不同地区的不同需求来制定产品策略,比如从上海新房市场的未来来看,改善性需求将是主流,中高端产品更受市场追捧。这从今年上海市场严重的两极分化现象(中高端改善产品去化率普遍较高,刚需产品严重滞销)中就可见端倪。

做好人才管控。当前房地产行业正处于一个颠覆传统的发展阶段,企业的竞争归根结底是创新型人才的竞争。未来企业转型和创新,需要更加灵活、更加具有张力、更具有成长潜力的年轻一代来实现,比如按照营销、非营销两类人才进行基础人才储备与培养等。同时,要注重企业内部人才力量的自我孵化。

3、发挥本土房企优势,努力抓住新机会

从未来三到五年的中短期来看,中国房地产市场整体规模将在当前这个位置横盘运行,市场总体将以稳为主。但对于企业来说,未来竞争将会更将激烈,行业会出现明显的优胜劣汰现象。近年来,受到政策、土地、资金等各方面因素的影响,上海市场已经成为了央企、国企和大型民企的主战场,不少上海本土房企基本已经无地可开发,转型迫在眉睫。上海本土房企未来的机会在于发挥本土企业的优势,努力分享房地产市场新阶段的两个红利:一是通过资产运营获得发展机会,市场进入了运营时代,存量时代,没有办法再用高周转来赚取市场的溢价,而是要考验企业做资产的现金流和运营能力,能否打造出精品,这取决于房企资源排布、架构、理念的变化。上海本地企业更了解市场需求,更能把握资产运营环境,可考虑跟运营去要收益,从原来的规模增长转变成高质量增长。二是在细分领域中寻找发展机会,通过精品项目去要溢价,比如说文旅、城市升级、旧改等业态,本土企业可以在这方面找到地缘性的基因突变,抓住产品迭代的红利。

城市运营就是这种思路的体现。城市运营的本质,就是房企在相对不发达的区域,拿下比较大的一块地,长期经营,在这个区域逐渐发展的过程中,获取长期回报。这种模式实现有两个前提:一是开发商有长期的低财务成本资金来源,不怕长期持有;二是开发商有产业能力、运营能力,能让自己持有的物业不断升值,同时带动片区土地升值。现在,特色小镇开发就是一类,本质上也是城市运营的一种形式。小镇的盈利,主要来自:租金+服务收入+物业增值+投资入驻企业+政府政策补贴返还。城市运营的项目,销售物业之外,持有物业也比较多,形态会包括产业、商业、住宅等等。在租金服务收入相对稳定、物业增值达到一定水平之后,可以通过以下一些渠道变现:直接出让股权变现;通过股市、金融产品、资产证券化变现。